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Ferienwohnungen

Fallstricke bei der Vermietung

19.11.2013  18:01 Uhr

Von Doreen Rieck / Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundes­finanzhof (BFH) die Latte für die Berücksichtigung von Verlusten aus der Vermietung von Ferienwohnungen höher gelegt. Alle Eigentümer, die ihre Ferienwohnungen über Servicedienstleister vermieten, sollten das Kleingedruckte in ihren Verträgen prüfen.

Die Vermietung von Ferienwohnungen ist seit jeher ein Streitthema, das Verwaltung, Bürger und Gerichte gleichermaßen beschäftigt. Konsens herrschte bisher jedoch darüber, dass Verluste steuerlich anzuerkennen sind, wenn eine Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste vermietet und nicht selbst genutzt wird. Bei teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen ist zur Anerkennung von Verlusten die Durchführung einer Totalüberschussprognose notwendig. Mit dieser soll nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren letztlich ein Überschuss und kein Verlust erzielt wird.

Diese Berechnung birgt jedoch einige Besonderheiten. So sind Wertstei­ge­run­gen des Objekts ebenso wenig zu berücksichtigen wie Miet­er­höhungen. In der Folge ergibt sich in vielen Fällen kein Totalüberschuss, was dazu führt, dass der Verlustabzug verweigert wird.

 

Mögliche Selbstnutzung

 

Bei der Beurteilung, ob eine Ferien­woh­nung ausschließlich an Fe­rien­gäste vermietet oder auch selbst genutzt wird, wurde bisher auf die tat­säch­liche Nut­zung abgestellt. Jetzt hat der BFH in einem aktuellen Urteil entschieden, dass nicht mehr entscheidend ist, ob tat­säch­lich eine Eigennutzung erfolgt ist. Es genügt vielmehr, dass sich der Eigentümer der Ferienwohnung die Selbstnutzung vorbehalten hat.

 

Im Urteilsfall hatte der Kläger 1999 ein unbebautes Grundstück erworben, auf dem er ein Ferienhaus errichten ließ. Er schloss mit einem Servicedienstleister einen Gäste­ver­mitt­lungs­vertrag ab. Der Vertrag sah unter anderem vor, dass der Kläger sein Ferienhaus »nur in der Zeit zwischen dem 15. Januar und dem 30. März oder dem 1. November bis 15. Dezember« eines Jahres selbst nutzen dürfe und dass die Zeit der Selbstnutzung insgesamt jährlich vier Wochen nicht überschreiten dürfe.

 

Für die Jahre 2004 und 2005 machte der Kläger steuerlich Verluste geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte. Die Klage dagegen war erfolglos. Nach Auffassung des BFH ist zur Anerkennung von Verlusten bereits dann eine positive Totalüberschussprognose erforderlich, wenn eine Selbstnutzung vorbehalten wurde.

 

Doch auch wer sich jetzt auf der sicheren Seite wähnt, weil er glaubt, eine derartige Vereinbarung nicht getroffen zu haben, sollte einen Blick in die Vertragsunterlagen werfen. Viele der von Servicedienstleistern genutzten Musterverträge sehen eine zum Teil beschränkte Eigennutzung durch den Wohnungseigentümer vor. Somit besteht die Gefahr, dass das Finanzamt künftig wegen einer vertraglich vorgesehenen Möglichkeit der Eigennutzung der Ferienwohnung den Verlustabzug versagt, obwohl tatsächlich keine Eigennutzung erfolgt ist. /

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