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Grundstücksverkauf

Vorsicht bei Verzicht auf Steuerbefreiung

30.03.2016
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Von Doreen Rieck / In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) der Möglichkeit des Verzichts auf Umsatzsteuerbefreiung bei einem Grundstücksverkauf enge Grenzen gesetzt. Künftig achten Käufer am besten schon bei Vertragsabschluss auf eine entsprechende Regelung.

Nach Auffassung des BFH kann der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ausschließlich in der notariellen Urkunde über die Grundstückslieferung – also in der Regel in dem Kaufvertrag über das Grundstück – ausgesprochen werden. Damit sind die Münchner Richter deutlich strenger als die Finanzverwaltung. Diese lässt sowohl die Erklärung der Option zur Steuerpflicht, als auch deren Widerruf bis zur formellen Bestandskraft der Jahressteuer zu. Das gilt auch, wenn die Erklärung oder der Widerruf in einer notariell beurkundeten Vertragsergänzung oder Vertragsänderung erklärt wird.

Grundsätzlich ist der Verkauf eines Grundstücks umsatzsteuerfrei. Ein Verzicht darauf ist immer dann sinnvoll, wenn die Umsatzsteuer aus den Rechnungen für den Bau oder die Modernisierung des sich darauf befindenden Gebäudes als Vorsteuer geltend gemacht wurde. Denn diese muss der Eigentümer anteilig zurückzahlen, wenn er das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung oder nach dem Bau – also innerhalb des sogenannten Berichtigungszeitraums – umsatzsteuerfrei verkauft.

 

Im konkreten Streitfall erwarb der Kläger im Jahr 2003 umsatzsteuerpflichtig ein Grundstück und vermietete es anschließend ebenfalls umsatzsteuerpflichtig. Bereits nach sechs Jahren veräußerte der Kläger das Grundstück wieder umsatzsteuerfrei an seine Ehefrau. Das zuständige Finanzamt forderte daraufhin die vom Kläger geltend gemachte Vorsteuer anteilig für den zehnjährigen Berichtigungszeitraum zurück.

 

Bei dem anschließenden Verfahren legte der Kläger eine Neufassung des ursprünglich abgeschlossenen Kaufvertrags in notarieller Form vor. In der Neufassung wurde der Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung festgehalten. Während das Finanzgericht der Klage daraufhin stattgab, kam der BFH im Revisionsverfahren zu einem anderen Ergebnis und wies die Klage ab.

 

Ergänzung nicht möglich

 

Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung könne bei Lieferungen von Grundstücken »nur in dem notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden«, so die Richter. Einzige Ausnahme sind Zwangsversteigerungsverfahren. In dem Streitfall seien diese Voraussetzungen aber nicht erfüllt. Die notariell beurkundete Neufassung oder Ergänzung des ursprünglichen Vertrags führe zu keiner anderen Beurteilung. Der Wortlaut der gesetzlichen Regelung schließe die Option einer späteren Neufassung oder Ergänzung aus.

 

Der BFH folgt somit nicht der Auffassung der Finanzverwaltung, wonach für Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, eine Option für die Umsatzsteuerpflicht auch in einer notariellen Vertragsergänzung oder -änderung erklärt werden kann.

 

Damit wird es nun noch bedeutsamer, bei Grundstücksverkäufen bereits in der ersten notariellen Vertragsurkunde die Weichen für die Umsatzsteuer richtig zu stellen. /

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