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Hypothekenzinsen

Gute Konditionen fürs Eigenheim

12.06.2012  18:36 Uhr

Apobank / Die Hypothekenzinsen bewegen sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Zum Jahreswechsel lagen sie bei rund 3,5 Prozent. Zum Vergleich: Über die vergangenen 20 Jahre lag der durchschnittliche Hypothekenzins bei rund 6,5 Prozent. Gute Zeiten also für alle, die den Bau oder Erwerb einer Immobilie beabsichtigen. Dabei sollte die Finanzierung gut geplant werden.

Am Anfang steht die Frage: Wie groß darf das Budget sein? Entscheidend sind insbesondere zwei Kriterien: der finanzierbare Kreditrahmen und die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals. Der finanzierbare Kreditrahmen berechnet sich wie folgt:

Dabei ergibt sich die monatliche Belastbarkeit aus dem monatlichen Nettoeinkommen plus sonstige Einkommen abzüglich Lebenshaltungskosten. Rechnet man zum finanzierbaren Kreditrahmen das Eigenkapital hinzu, erhält man das Gesamtbudget. Wichtig: Mit dieser Summe müssen alle Erwerbsnebenkosten abgedeckt sein; also Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Gebühren für die Eigentumsübertragung im Grundbuch und gegebenenfalls anfallende Maklergebühren.

 

Zudem sollte man sich nicht dazu verleiten lassen, ein teureres Objekt zu kaufen, das aufgrund des niedrigen Zins- niveaus gerade noch finanzierbar ist. Denn nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht die Gefahr, für das Anschlussdarlehen aufgrund der Marktentwicklung einen höheren Sollzins zahlen zu müssen, was wiederum eine höhere monatliche Belastung nach sich zieht.

 

Höhere Tilgung

 

Besser sei es, den Sollzinsvorteil in eine höhere Tilgung fließen zu lassen, erklärt Frank Sparholz, Bereichsleiter Produktmanagement bei der Deutschen Apotheker- und Ärztebank. »Vor einiger Zeit galt als Faustregel noch, dass man eine Tilgung von 1 Prozent anstrebt. Unter den aktuellen Bedingungen würde sich daraus aber eine relativ lange Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens ergeben. Daher empfehlen wir derzeit eine Tilgung von mindestens 2 Prozent.«

 

Der Zinsvorteil aus den aktuell günstigen Konditionen sollte für eine höhere Tilgung genutzt werden. So lässt sich die Gesamtlaufzeit der Finanzierung erheblich verkürzen (siehe Tabelle).

Typischerweise wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen mit festem Sollzins vereinbart. Der Kreditnehmer zahlt über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleich bleibende Rate. Sie splittet sich in Tilgungs- und Sollzinsanteil auf. Der Sollzinsanteil wird auf das verbleibende Restdarlehen berechnet, sodass sich der anfangs geringere Tilgungsanteil im Zeitverlauf erhöht.

 

Alternativ bieten einige Banken sogenannte Zinscap-Darlehen an. Hierbei vereinbart man mit der Bank einen veränderlichen Sollzinssatz, der sich innerhalb einer fest definierten Sollzinsober- und Sollzinsuntergrenze bewegt. Bei fallenden Geldmarktzinsen profitiert der Darlehensnehmer, da auch der veränderliche Sollzinssatz bis zur vereinbarten Sollzinsuntergrenze sinkt. Wenn die Geldmarktzinsen steigen, hat man durch die vereinbarte Sollzinsobergrenze Planungssicherheit, weil sie die maximalen Sollzinsaufwendungen limitiert.

 

Bezüglich der Laufzeit sollten Immobilienkäufer und Bauherren aktuell eine möglichst lange Sollzinsbindung vereinbaren, um sich die niedrigen Sollzinsen beziehungsweise Zinskorridore auf lange Sicht zu sichern.

 

Wer erst in ein bis drei Jahren Finanzierungsbedarf hat beziehungsweise. eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann sich mit einer zusätzlich abgeschlossenen Forward-Option die Konditionen sichern. In diesem Fall wird der Darlehensvertrag heute geschlossen, die Laufzeit beginnt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt. Bis dahin werden dem Darlehensnehmer keine Sollzinsen und Bereitstellungszinsen berechnet.

 

Kredite und Zuschüsse

 

Über die KfW Privatkundenbank erhalten Bauherren und Käufer zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für den Bau, Kauf und die Sanierung ihrer Immobilie. »Infrage kommen neben dem KfW-Wohneigentumsprogramm je nach Vorhaben auch die Programme »Energieeffizient Bauen‚ Energieeffizient Sanieren und Altersgerecht Umbauen«, so Sparholz. »Wer einen KfW-Kredit in Anspruch nehmen will, kann aber nicht direkt auf die KfW zugehen. Stattdessen erfolgt die Abwicklung über die Hausbank.« Zuschüsse hingegen könnten ohne den Weg über die Bank direkt bei der KfW beantragt werden. / 

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