Pharmazeutische Zeitung online
Immobilien

Schuldzinsen nach Verkauf abzugsfähig

04.10.2012  13:33 Uhr

Von Doreen Rieck / Der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine bisherige Rechtsprechung zur Abzugsfähigkeit von nachträglichen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung geändert. Schuldzinsen für die Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie können nun auch noch nach dem Verkauf der Immobilie als Werbungskosten abgezogen werden.

In dem Fall, über den der BFH entschieden hat, erwarb ein Ehepaar 1994 ein Wohngebäude und erzielte damit Einkünfte aus der Vermietung. Im Jahr 2001 veräußerten die Eheleute das Gebäude mit Verlust. Mit dem Erlös konnten die bei der Anschaffung aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden. Dadurch fielen auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen auf die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten an. Das Finanzamt erkannte die von dem Ehepaar im Rahmen der Einkommensteuererklärung 2004 geltend gemachten nachträglichen Schuldzinsen nicht als Werbungskosten an.

Der BFH beurteilt den Fall anders und gab dem klagenden Ehepaar recht (Urteil vom 20.06.2012, Az. IX R 67/10). Nachträgliche Schuldzinsen sind demnach bei den Einkünften aus Vermietung als Werbungskosten abziehbar, wenn der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die noch bestehenden Verbindlichkeiten zu tilgen. Weitere Voraussetzung ist die Steuerbarkeit des Verkaufs der Immobilie. Dies ist dann der Fall, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

 

Die Entscheidung des BFH ist überraschend, da sie eine Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung darstellt. In der Vergangenheit wurde ein Schuldzinsenabzug nach dem Verkauf der vermieteten Immobilie nicht anerkannt. Die Begründung war, dass der notwendige wirtschaftliche Zusammenhang zwischen den zur Finanzierung der Anschaffung aufgenommenen Darlehen und den Einkünften aus der Vermietung mit dem Verkauf beendet sei.

 

Daran hält der BFH nun jedoch nicht mehr fest. Als Begründung verweisen die obersten Finanzrichter auf die seit dem Jahr 2000 geltende Regelung des Paragrafen 23 Einkommensteuergesetz, wonach Wertsteigerungen von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb von zehn Jahren besteuert werden. Der Gesetzgeber habe damit eine Grundentscheidung getroffen: Wohngrundstücke, die zur Erzielung von Einkünften dienen, sind für den Zeitraum von zehn Jahren nicht mehr dem privaten, sondern dem steuerrechtlich erheblichen Vermögensbereich zuzuordnen und ein etwaiger Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung unterliegt der Besteuerung. Vor diesem Hintergrund kann das bisherige Argument, der Fortbestand eines Dar­lehens habe seine Ursache in dem im privaten Vermögensbereich erlittenen, nicht steuerbaren Veräußerungsverlust, nicht länger gelten.

 

Es gibt eine Ausnahme

 

Der Abzug von nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten ist jedoch dann nicht möglich, wenn die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös der Immobilie hätten getilgt werden können, dies entspricht dem sogenannten Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung. In diesem Fall beruht die Entscheidung des Steuerpflichtigen, im Veräußerungszeitpunkt noch offene Darlehen nicht zu tilgen, auf einer privaten Motivation, die den ursprünglichen Zusammenhang mit der Einkunftserzielung überlagert. /

Mehr von Avoxa