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Ferienwohnungen

Verkaufen lohnt sich

18.04.2018
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Von Doreen Rieck / In einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Gewinn aus dem Verkauf von Zweit- oder Ferienwohnungen steuerfrei sein kann, wenn diese selbstgenutzt wurden.

Grundsätzlich gilt für Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden, die zehnjährige Spekulationsfrist. Das bedeutet, dass ein etwaiger Veräußerungsgewinn vollständig der Einkommensteuer unterliegt – sofern zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre vergehen. Für die Berechnung dieses Zeitraums sind die Zeitpunkte maßgebend, in denen die schuldrechtlichen (notariellen) Verträge abgeschlossen worden sind. 

 

Von dieser Besteuerung ausgenommen sind Immobilien, die im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf – zumindest aber im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. In diesen Fällen ist der Gewinn aus der Veräußerung steuerfrei.

 

Umstritten war bisher, welche Fälle im Detail nun unter die Nutzung »zu eigenen Wohnzwecken« fallen. Oftmals wurde die Auffassung vertreten, dass lediglich der Verkauf der Hauptwohnung beziehungsweise des selbstbewohnten Einfamilienhauses nicht steuerpflichtig sei. Der BFH schafft mit seinem Urteil jetzt aber Klarheit, dass auch selbstgenutzte Zweit- oder Ferienwohnungen steuerfrei verkauft werden können. Wenn der Gesetzgeber diese hätte von der Begünstigung ausnehmen wollen, wäre dies vermutlich ausdrücklich im Gesetz geregelt. Das ist jedoch nicht der Fall: Das Gesetz fordert nur, die »Nutzung zu eigenen Wohnzwecken«.

 

Diese Formulierung setzt den Münchener Richtern zufolge lediglich voraus, dass eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch bewohnt wird. Dabei reicht es aus, wenn der Betroffene die Immobilie nur zeitweilig bewohnt, sofern sie ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Eine Nutzung als Hauptwohnung ist demnach nicht erforderlich. Ebenso muss sich in der entsprechenden Immobilie nicht der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Ein Steuerpflichtiger kann deshalb mehrere Gebäude gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen.

 

Spekulationsfrist steuerfrei

 

Das heißt, dass auch Zweit- oder Ferienwohnungen innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden können, wenn die sie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder die eigene Nutzung zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren erfolgte. Dieser Dreijahreszeitraum muss dabei nicht drei volle Kalenderjahre umfassen, sondern einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Jahren. /

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