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Hintergrund

Mächtige Makler

12.06.2007  17:01 Uhr

Hintergrund

Mächtige Makler

Von Patrick Hollstein

 

Zentralistische Einkaufsstrukturen entziehen unabhängigen Einzelhändlern in den traditionellen offenen Stadtlagen seit Jahren die Substanz. Während die Kommunalpolitik jede Center-Eröffnung als Befreiungsschlag für die kränkelnde Konjunktur feiert, sterben jenseits der uniformen Shopping-Malls ganze Gewerbesparten aus.

 

Längst werden die großen Center von Tochterunternehmen der wichtigsten Einzelhandelskonzerne betrieben, die vor allem kleineren Mietern mit unbarmherzigen Konditionen (hohe Mietpreise, lange Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren und sogar die Aussicht auf umsatzabhängige Mieten) das Leben schwer machen.

 

Während die meisten unabhängigen Apotheker also sorgsam abwägen, wo und zu welchen Konditionen sie sich niederlassen, beteiligen sich die mit der nötigen finanziellen Manövriermasse ausgestatteten Handelsunternehmen der Branche schon heute an der Jagd nach der Laufkundschaft von morgen. Immer öfter treten die Makler dabei nicht mehr nur als reine Vermittler, sondern als dauerhafte Zwischenmieter auf: Auf bis zu 1000 Apotheken schätzt ein Kenner die Zahl derjenigen Apotheken, die in einem Untermietverhältnis betrieben werden.

 

Prinzipiell gibt es an einem professionellen Standortmanagement nichts auszusetzen. Denn natürlich fällt es hauptberuflichen Maklern leichter als Apothekern und Ärzten, Standorte zu finden und zu bewerten sowie die Mietverträge mit den Vermietern zu verhandeln, eventuell sogar im Paket mehrerer Standorte. Doch erfahrungsgemäß treibt das Geschäft mit Flächen, das die Marktkenner der Pharmagroßhändler längst als eigene zukunftsträchtige Sparte erkannt haben, seltsame Blüten.

 

Zwar übernehmen die Zwischenmieter das Risiko der langfristigen Bindung und subventionieren nicht selten die Neugründung über die Anlaufphase hinweg. Gleichzeitig sichern sie sich damit jedoch selbst dauerhaft die Rechte an den exponiertesten Flächen. Den vom Discountbetrieb abfallenden Mehrumsatz lassen sich die Beteiligten bezahlen: Von der Betreibergesellschaft bis zum Zwischenmieter verdient auch nach der Übergabe an einen Approbierten so mancher aus der Marge mit. Zwar sind umsatzabhängige Mieten, außer in Pachtverhältnissen, durch das Apothekengesetz verboten. Da jedoch kaum jemand die entsprechenden Verträge einsehen kann, fehle den Behörden meist die Handhabe, gegen diese Praxis vorzugehen, so ein Kenner des Marktes. Mitunter werden junge Pharmazeuten regelrecht als Strohmänner und -frauen eingesetzt; manchmal verhandeln die Zwischenmieter sogar die Konditionen mit dem Großhandel. Schwestergesellschaften übernehmen die Ladeneinrichtung oder das Leasing des Mobiliars. Auch Arztpraxen sind häufig Teil des Komplettpakets.

 

Alle wollen teilhaben

 

Neben BRL und Avie treibt zahlreiche Pharmagroßhändler, Makler und selbstständige Apotheker der Wettbewerb um die besten Standorte um. Celesio-Tochter Inten verhandelt im Paket mit den Betreibergesellschaften der Einkaufscenter Mietpreise und Laufzeiten. Dann schließen Apotheker und Makler einen Untermietvertrag, der durch einen Apothekenkonzeptionsvertrag ergänzt werden kann. Die Apotheker unterschreiben zwar keine Lieferverpflichtung; dass das Abhängigkeitsverhältnis in der langfristigen Betrachtung trotzdem die gewünschte Bindung erzeugt und dem Konzern in jedem Fall den lukrativen Standort sichert, steht außer Frage.

 

Mit der gewohnten Intransparenz agiert Phoenix: Einem Marktkenner zufolge sichert sich Deutschlands größter Pharmagroßhändler als Bürge und Kooperationspartner einzelner Apotheker und Makler-Büros seinen Einfluss auf Top-Standorte. Die Anzag hatte eine Zeit lang Flächen in Marktkauf-Filialen vermittelt, sich jedoch eigenen Angaben zufolge mittlerweile aus dem Geschäft zurückgezogen.

 

Auch einzelne Apotheker haben dank ausreichender finanzieller Ressourcen den Einstieg ins Immobiliengeschäft gewagt und nehmen die Standortsicherung organisiert in die Hand. Bis zu 30 Mitglieder der Elac-Gruppe, einer Einkaufsgemeinschaft, der rund 160 führende Apotheken angehören, beteiligen sich Insidern zufolge über Verflechtungen mit der Ostenwaller Verwaltungsgesellschaft mbH an der Jagd nach den Top-Standorten. Bis zu 30 Mietverträge an ausgewählten Standorten soll sich das Unternehmen mit Sitz in Leipzig gesichert haben.

 

Flächen im Dutzend

 

Daneben gibt es Makler, die an der klassischen Vermittlung und Vermietung interessiert sind oder ebenfalls strategische Standortinteressen verfolgen. Eng mit ECE, der Center-Entwicklungstochter des Versandhändlers Otto, soll seit Jahren ein Hamburger Geschäftsmann namens Jürgen Rühe zusammenarbeiten; geschätzte 40 Center-Apotheken hat der Sohn eines Hamburger Apothekers bereits vermittelt. Die HKK An- und Vermietungsgesellschaft mbH mit derzeitigem Sitz in der Nähe von Neckarsulm hat sich ebenfalls auf die Vermittlung von Standorten für Apotheker und Ärzte spezialisiert. Das Unternehmen, dessen Vorgänger vom Potsdamer Apothekenberater Detlev Berger gegründet worden war, sowie die derzeitigen Hintermänner, Wolfgang Tangermann und Heinz Kübler, sind wahrscheinlich treuhänderisch tätig. Die Hamburger Immobilien- und Projektplanungsgesellschaft PPGE gilt als weiterer wichtiger Player. Selbst der Ladenbauer Servotec soll eine Handvoll Standorte in Süddeutschland halten.

 

In wessen Auftrag die Makler letzten Endes wirklich unterwegs sind beziehungsweise wie nachhaltig das Engagement der Vermittler ist, also mit welchen Klauseln sie sich den Zugriff auf die Flächen sichern, lässt sich nur in den seltensten Fällen herausfinden.

 

Doch auch in solchen Fällen, in denen mit der Übergabe das Geschäftsverhältnis zwischen Immobilienbüro und approbiertem Apotheker beendet ist, belasten die Vermittlungskosten oft über Jahre hinweg die Wirtschaftlichkeit der Apotheke. Mit Gebühren von bis zu 200.000 Euro zieht so mancher Immobilienhai seine »Blutspur« durch die deutsche Apothekenlandschaft, so ein Marktkenner.

 

Kooperationen machen mit

 

Um ihre Mitglieder vor überteuerten oder unseriösen Anbietern zu schützen, helfen verschiedene Apothekenkooperationen Apothekern bei der Suche, Bewertung und Vermittlung von Gewerbeflächen. In Ländern mit Fremd- und unbeschränktem Mehrbesitz treten die Zusammenschlüsse und Genossenschaften sogar noch entschlossener auf, um Maklern und Kettenbetreibern durch spezielle Finanzierungsmodelle für unabhängige Mitglieder und Kunden das Leben schwerer zu machen: In Irland sind die beiden führenden Großhändler United Drug und Uniphar durch spezielle Leasing-Programme im Bieterwettbewerb um lukrative Standorte zu bedeutenden Konkurrenten aufgestiegen. Im Rahmen seines sogenannten Independent Pharmacy Ownership Sheme (IPOS) kauft Uniphar Apotheken auf und gibt diese in 20-prozentigen Anteilen an junge Pharmazeuten weiter, die sich selbstständig machen wollen.

 

Über einen Zeitraum von zwölf Jahren haben die Leiter die Möglichkeit, die jeweilige Filiale komplett zu erwerben; so lange müssen die Anteilseigner im Angestelltenstatus die Vorgaben des Managements umsetzen. Mittlerweile nehmen mehr als 100 Apotheker am Programm teil - und Celesio hinkt seit Jahren beim wiederholt angekündigten Ausbau seiner Kette hinterher.

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