Schuldzinsen von der Steuer absetzen |
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09.03.2016 09:03 Uhr |
Von Doreen Rieck / In mehreren aktuellen Urteilen weicht der Bundesfinanzhof (BFH) von seiner bisherigen Linie ab und erkennt Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten auch nach dem Verkauf der Immobilie an. Die Finanzverwaltung folgt der neuen Rechtsprechung. Das Bundesfinanzministerium erläutert nun in einem Schreiben die Voraussetzungen für die Anerkennung.
Grundsätzlich sind Schuldzinsen als Werbungskosten zu berücksichtigen, soweit diese mit Einkünften in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Entgegen seiner früheren Rechtsauffassung hat der BFH kürzlich entschieden, dass die Zinsen für ein Darlehen, das der Anschaffung eines Mietobjekts diente, auch nach dem Verkauf der Immobilie weiter als Werbungskosten abgezogen werden können.
Dies gilt für den Fall, dass der Erlös nicht ausreicht, um die Schulden zu tilgen. Zudem darf die Absicht, weitere Mieteinkünfte zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung der Immobilie aus anderen Gründen weggefallen sein. Für den Abzug als Werbungskosten ist es dagegen nicht von Bedeutung, ob der Besitzer die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist verkauft hat und es sich somit um ein steuerrelevantes privates Geschäft handelt.
Verwendung entscheidend
Für den nachträglichen Abzug als Werbungskosten ist aus der Sicht des BFH wichtig, wie der Erlös verwendet wird. Dient er etwa der Anschaffung einer neuen Immobilie, die ebenfalls vermietet werden soll, sind die Schuldzinsen für das aufrechterhaltene Darlehen weiterhin als Werbungskosten bei dem neuen Objekt zu berücksichtigen.
Für den Fall, dass der Eigentümer sich keine neue Immobilie oder eine andere Einkunftsquelle anschafft, darf er die Werbungskosten nur dann weiterhin abziehen, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. Den Erlös aus dem Verkauf einer bislang vermieteten Immobilie muss er – soweit dem nichts entgegensteht – in vollem Umfang zur Ablösung des Darlehens verwenden.
Zu dem aus einer Veräußerung erzielten Erlös zählt grundsätzlich auch der Betrag, den der Verkäufer unter Umständen aus einer Kapitallebensversicherung erhält. Dies gilt, wenn er mit dieser Summe die Anschaffung einer fremdvermieteten Immobilie finanziert und sie damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung ist. Der Steuerpflichtige ist jedoch nicht dazu verpflichtet, den Versicherungsvertrag von sich aus zu kündigen, wenn die Versicherung weiterhin das verbliebene Darlehen absichert.
Schließlich stellt der BFH klar, dass die Summe, die ein Schuldner gegebenenfalls für die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens entrichten muss, nicht zu den nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählt.
Auch mit Blick auf die Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjekts kann er die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten geltend machen. Sie zählt vielmehr zu den Veräußerungskosten bei der Ermittlung des Gewinns aus privaten Geschäften, sofern ein steuerrelevanter Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb der Immobilie erfolgt ist. /
