Mietausfall kann Grundsteuerschuld reduzieren

Von Carmen Brünig / Steht eine Immobilie ganz oder teilweise leer, kann das für den Eigentümer zu erheblichen finanziellen Einbußen führen. Die entgangenen Mieteinkünfte sind zwar ärgerlich, doch wenigstens gibt es auf der Ausgabenseite einen Lichtblick.

Das Grundsteuergesetz bietet Grundstückseigentümern die Möglichkeit, die Grundsteuerbelastung durch einen Er­lassantrag zu mindern. Dieser Antrag muss spätestens bis zum 31. März 2011 bei der Gemeinde eingereicht werden.

Ein Grundsteuerteilerlass wird beispielsweise gewährt, wenn der Rohertrag des Grundstücks um mehr als 50 Prozent unter dem im Normalfall erzielbaren Ertrag liegt. In diesem Fall wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Bei einer Minderung von 100 Prozent, zum Beispiel bei ganzjährigem unverschuldetem Leerstand, reduziert sich die Steuerlast auf 50 Prozent.

Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer die Ertragsminderung nicht zu ver­treten hat. Dies ist beispielsweise der Fall bei Unvermietbarkeit, Mietrückgang oder Mietausfall wegen Zahlungsunfähigkeit eines Mieters. Außerdem ist dies gegeben, wenn ein Gebäude wegen durchzuführender Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht vermietet werden kann.

Zwar wird in der Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten, der Steuerpflichtige habe die Ertragsminderung zu vertreten, wenn das Gebäude im Erlasszeitraum grundlegend saniert wird und deswegen nicht vermietet werden kann. Dem kann nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes Magdeburg allerdings nicht gefolgt werden, wenn das Gebäude gerade erworben wurde und zu Beginn des Erlasszeitraums in einem unvermietbaren Zustand ist und der Steuerpflichtige die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchführt, um das Gebäude wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen.

Weitere Gründe für einen Grund­steuererlass können vorliegen, wenn die Erhaltung von Grundbesitz wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft und Naturschutz von öffentlichem Interesse ist oder es sich um Grundsteuer handelt, die auf Grundbesitz von Kriegs­beschädigten und deren Witwen erhoben wird. Darüber hinaus kann in Fällen einer persönlichen Härte infolge der Grund­steuererhebung ein Anspruch auf Grundsteuererlass nach den allgemeinen Billigkeitsregeln bestehen.

Zur Berechnung der Ertragsminderung wird bei bebauten Grundstücken auf die Differenz zwischen üblicher Jahresroh­miete und tatsächlichem Mietertrag ab­gestellt. Besteht das Mietobjekt aus mehreren Wohnungen, muss für die Berechnung der Mietminderung zwingend das gesamte Mietobjekt einheitlich betrachtet werden. Es ist nicht auf eine einzelne Wohnung abzustellen. / 

Eine Wohnung mit 100 m² Wohnfläche steht von Mai bis einschließlich Oktober 2010 leer. Die für Januar bis April erzielte Miete des Vormieters betrug 10 Euro/m². Der Nachmieter braucht für die Wohnung nur noch 9 Euro/m² zu entrichten.

Da in diesem Fall der Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert ist, würde die Grundsteuer 2010 auf Antrag in Höhe von 25 Prozent erlassen.

normale Bruttomiete:

100 m² x 10 Euro = 1000 Euro

1000 Euro x 12 = 12 000 Euro

tatsächliche Bruttomiete:

100 m² x 10 Euro x 4 = 4000 Euro

100 m² x 9 Euro x 2 = 1800 Euro

4000 Euro + 1800 Euro = 5800 Euro

Minderung des Rohertrages:

12 000 Euro - 5800 Euro = 6200 Euro

Prozentsatz der Minderung:

6200 x 100 ÷ 12 000 = 51,67 v. H.

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