Neue Grenzen bei billiger Vermietung |
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13.12.2011 13:37 Uhr |
Von Renate Schlüter / Die verbilligte Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige ist eine beliebte Steuergestaltung. Vom 1. Januar 2012 an muss die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, damit die Aufwendungen in voller Höhe steuerlich berücksichtigt werden. Daraus ergibt sich in vielen Fällen Handlungsbedarf.
Nach derzeitiger Rechtslage dürfen die Werbungskosten nur im Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete abgezogen werden, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Sind zwar 56 Prozent, aber weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart, muss durch eine aufwendige Überschussprognose ermittelt werden, ob ein sogenannter Totalüberschuss erzielt werden kann. Nur dann lässt das Finanzamt den vollen Werbungskostenabzug zu.
Vom Jahr 2012 an gilt nur noch eine Grenze von 66 Prozent: Ab dieser Miethöhe können alle Aufwendungen in voller Höhe, geringere Mieten nur anteilig als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die komplizierte Totalüberschussprognose entfällt dadurch.
Wichtig: Diese Änderung gilt auch für alle bereits bestehenden Mietverträge. Liegt die vereinbarte Miete bisher zwischen 56 und 66 Prozent der ortsüblichen Miete, sollte eine Anpassung des Mietzinses zum 1. Januar 2012 auf mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete in Erwägung gezogen werden. Die Mietanpassung sollte zum Nachweis in Schriftform erfolgen.
Was tun, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt? Dies kann in der Praxis recht schwierig sein. Maßgebend ist die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.
Sie umfasst neben der Kaltmiete auch die umlagefähigen Betriebskosten. Für größere Städte gibt es örtliche Mietspiegel, in denen jeweils eine obere und eine untere Preisspanne angegeben ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete muss nicht zwingend der Mittelwert herangezogen werden. Es reicht aus, wenn der untere Wert innerhalb der Bandbreite erreicht ist.
Liegt für eine Stadt kein Mietspiegel vor, kann die ortsübliche Miete zum Beispiel durch Kopien von Anzeigen des örtlichen Wohnungsmarktes, Auskunft des Mietervereins oder des Hausverwalters nachgewiesen werden. Damit der volle Werbungskostenabzug gesichert bleibt, sollte die Dokumentation besonders sorgfältig vorgenommen werden, wenn mit der unteren Mietpreisspanne kalkuliert wird.
Bei einer verbilligten Wohnraumüberlassung sollte regelmäßig geprüft werden, ob die vereinbarte Miete noch oberhalb des Grenzwertes von 66 Prozent der ortsüblichen Miete liegt. Denn das Finanzamt ist nicht verpflichtet, darauf hinzuweisen, dass eine Miete zur Vermeidung steuerlicher Nachteile erhöht werden müsste. /
