Neue Regeln gültig |
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16.11.2016 08:58 Uhr |
Von Doreen Rieck / Wer Immobilien kauft und sie kurz darauf teuer saniert, kann die Kosten für Schönheitsreparaturen nicht sofort steuerlich absetzen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Stattdessen gelten für sie dieselben Regeln wie für Instandsetzungsarbeiten.
Sogenannte Schönheitsreparaturen beschäftigen deutsche Gerichte immer wieder. Mit diesem Begriff werden jene Arbeiten in Häusern und Wohnungen bezeichnet, die keine tatsächliche Reparatur darstellen, sondern eher dekorative Zwecke erfüllen, etwa das Streichen der Wände, der inneren Fensterrahmen und Heizkörper.
Ihnen gegenüber stehen sogenannte Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die ein Gebäude erst bewohnbar machen. Dazu gehört etwa die Erneuerung der Fenster. Werden solche Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer Immobilie durchgeführt und sind teurer als 15 Prozent des Kaufpreises, sieht das Einkommensteuergesetz besondere Regeln vor. Statt als Betriebs- oder Werbungskosten (die man sofort von der Steuer absetzen kann), gelten sie als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das heißt, der Besitzer kann sie erst nach und nach – verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes – steuerlich geltend machen.
Diese Regel gilt jedoch nicht für sogenannte Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen, etwa die Wartung der Heizung oder die Reparatur von Unwetterschäden. Sie können als Betriebs- oder Werbungskosten sofort abgesetzt werden.
Schönheitsreparaturen
Die Frage, wo in diesem Regelwerk Schönheitsreparaturen einzuordnen sind und wann die Kosten für diese Arbeiten steuerlich abgesetzt werden dürfen, beschäftigte nun den BFH. Die Finanzverwaltung hatte es Immobilienkäufern in der Regel erlaubt, die Sanierungskosten zu teilen: Die Kosten für Instandsetzungsarbeiten an ihrem Gebäude konnten sie nach und nach als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die Kosten für Schönheitsreparaturen jedoch gleich als Betriebs- oder Werbungskosten absetzen.
Dieser Vorgehensweise hat der BFH mit drei aktuellen Urteilen nun widersprochen. Den Richtern zufolge gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit machen oder die es im Vergleich zum ursprünglichen Zustand wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Dies begründet der BFH mit dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck, eine typisierende Regelung zu schaffen, die zu einer Rechtsvereinfachung und zu mehr Rechtssicherheit führen soll.
Aufgrund der neuen Rechtsprechung des BFH müssen Käufer von Immobilien künftig sämtliche Sanierungskosten zusammenrechnen. Eine Segmentierung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Wann immer die Gesamtsumme der Kosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigt, darf der Käufer sie ausschließlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln und sie deshalb erst nach und nach – verteilt über die Nutzungsdauer des Gebäudes – steuerlich geltend machen. /
