Gesetzgeber streicht Vorsteuerabzug |
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20.07.2010 14:37 Uhr |
Von Renate Schlüter / Ein Unternehmer kann die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer für die Errichtung oder Anschaffung seiner teilweise privat genutzten Immobilie als Vorsteuer abziehen. Diese Regelung soll mit dem Jahressteuergesetz 2010 gestrichen werden.
Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) aus dem Jahr 2003 hat die als Seeling-Modell bekannte Regelung möglich gemacht. Um in den Genuss des Modells zu kommen, muss das Gebäude sowohl für private als auch für unternehmerische Zwecke errichtet oder erworben werden. Nach derzeitiger Rechtslage kann das gesamte Gebäude dem Unternehmen zugeordnet werden, wenn der unternehmerische Anteil am Gebäude mindestens zehn Prozent beträgt. Ein zum Vorsteuerabzug berechtigter Unternehmer kann sich die gesamte Umsatzsteuer aus den Anschaffungs- und Herstellungskosten vom Finanzamt erstatten lassen – auch für den privat selbstgenutzten Teil. Der darf bis zu 90 Prozent des Gebäudes betragen.
Der Vorteil dieses Modells liegt darin, dass das Finanzamt die Vorsteuer für den privat genutzten Anteil des Gebäudes sofort in voller Höhe auszahlt. Die private Nutzung stellt eine sogenannte unentgeltliche Wertabgabe dar, die der Umsatzsteuer unterliegt. Bemessungsgrundlage hierfür sind zehn Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr für maximal zehn Jahre. Im Ergebnis findet eine »Rückzahlung« der vorab erhaltenen Vorsteuer über einen Zeitraum von zehn Jahren statt. Dies führt zu einem nicht unerheblichen Zins- und Liquiditätsvorteil, sofern der Umsatzsteuersatz innerhalb der zehn Jahre nicht angehoben wird.
Ein Beispiel: Ein Apotheker errichtet für 500 000 Euro zuzüglich 95 000 Euro Umsatzsteuer ein zweigeschossiges Gebäude. Beide Geschosse sind gleich groß. Im Erdgeschoss befindet sich die Apotheke, im Obergeschoss die von ihm und seiner Familie privat genutzte Wohnung. Nach dem Seeling-Modell ordnet er das gesamte Gebäude seinem Unternehmen zu.
Folglich erhält der Apotheker die gesamte Vorsteuer in Höhe von 95 000 Euro vom Finanzamt erstattet. Innerhalb der nächsten zehn Jahre unterliegt für die selbstgenutzte Wohnung eine sogenannte unentgeltliche Wertabgabe in Höhe von jährlich 25 000 Euro der Umsatzsteuer (250 000 Euro Herstellungskosten der privaten Wohnung geteilt durch zehn Jahre ergeben 25 000 Euro). Bei einem Umsatzsteuersatz von 19 Prozent sind jährlich 4750 Euro an das Finanzamt zurückzuzahlen. Diese günstige Regelung soll vom Jahr 2011 an entfallen. Der aktuelle Gesetzesentwurf des Jahressteuergesetzes 2010 sieht vor, dass der Vorsteuerabzug nur noch für den unternehmerisch genutzten Gebäudeteil möglich sein soll.
Europäische Richtlinie
Hintergrund ist die verpflichtende Umsetzung der europäischen Mehrwertsteuersystemrichtlinie. Diese erlaubt von 2011 an nicht mehr, bei der Anschaffung oder Herstellung von Gebäuden die volle Vorsteuer zurückzuerlangen, soweit die Immobilie nicht gänzlich für umsatzsteuerpflichtige Zwecke verwendet wird. Die Vorsteuer für die Privatwohnung wird also nicht mehr abzugsfähig sein. Sollte sich der unternehmerisch genutzte Anteil im Laufe von zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung des Grundstücks erhöhen, ist der ursprüngliche Vorsteuerabzug zugunsten des Unternehmers zu korrigieren.
Wer Immobiliengeschäfte plant, die auf diesem Modell basieren, sollte sich daher beeilen. Aufgrund einer gesetzlichen Übergangsregelung soll es beim vollen Vorsteuerabzug bleiben, sofern die Immobilie vor 2011 fertiggestellt oder angeschafft worden ist. Beim Kauf der Immobilie soll nach dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung maßgebend sein, dass der Vertrag noch bis zum 31. Dezember 2010 unterzeichnet worden ist (Datum des notariellen Kaufvertrags).
Damit Bauherren noch in den Genuss des vollen Vorsteuerabzugs kommen, muss bis zum 31. Dezember 2010 ein Bauantrag gestellt worden sein. Bei baugenehmigungsfreien Gebäuden sind bis zu diesem Datum die Bauunterlagen bei der zuständigen Behörde einzureichen. /
