Zinsen auch nach Verkauf absetzen |
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11.06.2014 14:36 Uhr |
Von Peggy Eichhorn / Wer eine Immobilie gekauft, vermietet und anschließend verkauft hat, kann Zinsen, die er für ein Darlehen zahlen musste, noch jahrelang als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dabei kommt es jedoch auf die Höhe des Verkaufserlöses an.
Kreditzinsen von vermieteten Immobilien können künftig leichter von der Steuer abgesetzt werden. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) im April entschieden. Bereits 2012 hatte der BFH seine Rechtsprechung zur Abzugsfähigkeit von nachträglichen Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung geändert.
Zehnjährige Frist
Zehn Jahre beträgt nach dem Kauf einer Immobilie die sogenannte Spekulationsfrist. Verkauft der Besitzer sie innerhalb dieses Zeitraums wieder, muss er den Gewinn versteuern. So war es im 2012 verhandelten Fall. Die Richter hatten deshalb damals entschieden, dass der betroffene Käufer auch seine Schuldzinsen weiter in der Steuererklärung geltend machen kann. In seiner aktuellen Entscheidung machte der BFH nun klar: Selbst wenn noch mehr Zeit vergangen ist, können Zinsen weiter nachträglich von der Steuer abgesetzt werden.
Möglich ist dies allerdings nur, wenn der Erlös durch den Verkauf den noch offenen Darlehensbetrag nicht übersteigt. Wurde das Darlehen explizit für den damaligen Kauf des Vermietungsobjektes aufgenommen, stehen Darlehen und Objekt in einem wirtschaftlichen Zusammenhang. Nach Ansicht des BFH fällt dieser Zusammenhang nicht allein deshalb weg, weil die Immobilie veräußert wird.
Ob Schuldzinsen nachträglich abgesetzt werden können, hängt deshalb künftig davon ab, was der Verkäufer mit dem Geld macht, das er durch den Verkauf eingenommen hat. Kauft er eine neue Immobilie und vermietet diese wieder, können die Schuldzinsen aus dem alten Objekt weiter voll als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Verkaufserlös entscheidend
Anders sieht es aus, wenn der Verkäufer keine neue Immobilie kauft und vermietet. Dann kommt es darauf an, wie viel Geld er durch den Verkauf eingenommen hat. Reicht die Summe, um alle bestehenden Darlehensschulden zurückzuzahlen, kann er die Zinsen nicht mehr steuerlich geltend machen. Dabei ist es unerheblich, ob das Darlehen tatsächlich abgelöst oder der Veräußerungserlös anderweitig verwendet wird und das Darlehen bestehen bleibt.
Reicht das Geld aus dem Verkauf nicht aus, das Darlehen komplett abzulösen, kann der Verkäufer zumindest die Zinsen für die bestehenden Schulden weiter als nachträgliche Werbungskosten von der Steuer absetzen. /
