Schuldzinsen von der Steuer absetzen

Schuldzinsen für eine selbst genutzte Immobilie können nicht von der Steuer abgesetzt werden. Jetzt ergibt sich eine interessante Gestaltungsmöglichkeit, mit der die Abzugsfähigkeit erreicht werden kann.

Bereits in der Ausgabe 50/2004 (nur in der Druck-Ausgabe) hatten wir Ihnen ein Modell vorgestellt, mit dem die Abzugsfähigkeit von Zinsen für eine zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie erreicht werden kann. Dort wurde folgendes Gestaltungsbeispiel vorgestellt: Vater (V) und Sohn (S) schließen einen Vertrag, in dem V dem S die Schenkung eines Betrages von 300.000 Euro zusagt. S verpflichtet sich im Vertrag, von diesem Betrag eine bestimmte, das heißt konkret bezeichnete, Immobilie zu erwerben. Diese wird S danach selbst bewohnen. Als Gegenleistung verpflichtet sich S zur Zahlung einer lebenslangen Versorgungsrente an V von jährlich 10.800 Euro. A kann die Rente als Sonderausgabe steuermindernd geltend machen. Voraussetzung ist, dass die Miete, die A spart, nicht geringer ist als die zugesagte Versorgungsrente. Hätte A den Betrag von 300.000 Euro bei einer Bank finanziert, könnte er die Zinsen nicht steuermindernd geltend machen. Die Finanzierung in der Familie jedoch ermöglichte einen Abzug. Dieses Gestaltungsmodell funktioniert nur, wenn beide Parteien vor Erwerb des Grundstückes einen Vertrag abschließen. Das Modell konnte also nur für geplante, nicht aber für bereits vollzogene Grundstückskäufe genutzt werden. Der Bundesfinanzhof (BFH) geht jetzt weiter und erkennt eine Gestaltung an, die die Finanzverwaltung bisher nicht zulässt. Jetzt können auch alle Steuerpflichtigen, die in der Vergangenheit eine privat genutzte Immobilie fremd finanziert haben, das Modell der Übergabe gegen Versorgungsleistungen nutzen.

Umschulden und Steuern sparen

In dem vom BFH entschiedenen Fall hatte die Klägerin von ihrer Mutter einen Geldbetrag von 100.000 DM erhalten. Im Gegenzug hatte die Klägerin ihrer Mutter eine wertgesicherte lebenslängliche Rente von monatlich 650 DM zugesagt. Die Tochter machte diese Zahlungen als Sonderausgaben in ihrer Einkommensteuerveranlagung steuermindernd geltend. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht machten da nicht mit. Die ältere Rechtsprechung des BFH hat noch zwischen der Übergabe von Geldvermögen und »existenzsicherndem« Vermögen (zum Beispiel Betriebe, vermietete Immobilien) unterschieden. Die Hingabe von Geld war nicht begünstigt. Jetzt macht der BFH dies aber möglich und führt in seinem Urteil aus, welche Voraussetzungen dabei erfüllt sein müssen. Zum einen ist das Rentenmodell möglich, wenn der »Beschenkte« sich in einem Vertrag verpflichtet, den Geldbetrag ertragsbringend anzulegen. Der BFH segnet damit erneut das oben beschriebene Modell ab und geht noch weiter: Die Übergabe von Geld kann auch begünstigt sein, wenn der Betrag dem Ziel einer Entschuldung dient. Die Finanzverwaltung hat sich bisher geweigert, dieses sehr weitgehende Modell anzuerkennen. Ob sich die Finanzverwaltung jetzt endlich dem BFH beugt? Da das Bundesfinanzministerium die Finanzämter angewiesen hat, diese Gestaltung nicht anzuerkennen, dürfte zurzeit die Durchsetzung unter Umständen nur über eine Klage beim Finanzgericht möglich sein. Aber dieser Weg lohnt sich unter Umständen.

Denn wer ohnehin über eine Umschuldung nachdenkt, weil zum Beispiel die Zinsbindung eines Darlehens ausläuft, kann das neue Modell nutzen und an eine Finanzierung innerhalb der Familie denken. Voraussetzung für die Anerkennung der Gestaltung ist aber, dass derjenige, der den Geldbetrag erhält, von langfristigen Schuldverpflichtungen entlastet wird. Außerdem muss die Schuld mit der Anschaffung »existenzsichernden« Vermögens in Zusammenhang stehen. Darunter fallen auch privat genutzte Immobilien. Existenzsichernd ist Vermögen dann, wenn es zur Erzielung von Erträgen eingesetzt werden kann. Bei selbst genutzten Immobilien liegt die Erzielung von Erträgen in Gestalt eines Nutzungsvorteils (ersparte Miete) vor. Ein reiner Konsumentenkredit kann mit dem Modell nicht umgeschuldet werden. Das hat der BFH ausdrücklich ausgeschlossen. Voraussetzung ist auch, dass die Rente, die gezahlt wird, nicht höher ist, als die durch die Umschuldung ersparten Zinsen.

Anschrift des Verfassers:
Dipl.-Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
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