Steuertipp

Klarheit bei Modernisierungskosten

von Klaus-Martin Prang, Hannover

Ein Immobilienkäufer musste nach bisheriger Rechtslage Vorsicht walten lassen, wenn er kurz nach dem Erwerb umfangreiche Renovierungsmaßnahmen vornahm. Wurden dafür mehr als 15 Prozent des Kaufpreises aufgewandt, war ein Abzug nicht sofort möglich. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei aktuellen, lang erwarteten Urteilen Klarheit geschaffen.

Die bisherige Rechtsprechung hatte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen als Herstellungskosten behandelt, wenn sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb des Gebäudes innerhalb von drei Jahren angefallen waren und mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachten. Selbst wenn es sich um typische Erhaltungsaufwendungen handelte, kam ein sofortiger Abzug nicht in Betracht. Sie wurden als „anschaffungsnahe Aufwendungen“ eingestuft und konnten nur auf viele Jahre verteilt über Abschreibungen geltend gemacht werden.

Diese Rechtsprechung hat der BFH endgültig aufgegeben und den Begriff von Anschaffungs- und Herstellungskosten neu ausgelegt. Die Höhe der Aufwendungen sowie die zeitliche Nähe zum Kauf sind künftig nicht mehr ausschlaggebend.

Betriebsbereitschaft ist ausschlaggebend

Im ersten vom BFH zu entscheidenden Fall hatten die Kläger ein leer stehendes Haus erworben. Anschließend renovierten sie es, damit die Wohnungen den heutigen Anforderungen entsprechen. Es wurden Reparaturen und Tapezierarbeiten durchgeführt, Fliesen erneuert, Elektromaterial ausgetauscht sowie Rollläden instand gesetzt. Diese typischen Erhaltungsarbeiten kosteten mehr als 15 Prozent des Kaufpreises. Das Finanzamt wollte einen sofortigen Werbungskostenabzug nicht anerkennen und behandelte die Aufwendungen als Anschaffungskosten. Der BFH gab aber den Klägern Recht.

Er führte aus, dass Anschaffungskosten dann vorliegen, wenn Aufwendungen geleistet werden, um ein Gebäude „betriebsbereit“ zu machen. Im Streitfall standen die Wohnungen leer. Daher war zunächst offen, ob sie aus Käufer Sicht betriebsbereit waren; da sie Wohnzwecken dienen sollten, waren sie es bezüglich der Zweckbestimmung. Daneben ist aber laut BFH der Wohnstandard ausschlaggebend. Sollen die Baumaßnahmen das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, wird es erst durch die Renovierungsmaßnahmen betriebsbereit. Es handelt sich dann um Anschaffungskosten, die nicht sofort abgezogen werden können.

Wenn die Baumaßnahmen aber die Wohnungen lediglich in einen den heutigen Anforderungen entsprechenden Zustand versetzen, können sie sofort abgezogen werden. Tapezierarbeiten, Erneuerung von Fliesen, Austausch von Elektromaterial verändern nicht den Wohnstandard. Im Zweifel kann nur ein Architekt oder ein anderer Sachverständiger beurteilen, ob eine andere Wohnkategorie erreicht wird.

Unterscheidung in Wohnkategorien

Der BFH unterscheidet in dem kürzlich veröffentlichten Urteil zwischen den Kategorien „sehr einfach“, „mittel“ oder „sehr anspruchsvoll“. Ausschlaggebend sind vor allem die Ausstattung und die Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster. Wird durch die Baumaßnahme der Standard geändert, liegen Anschaffungskosten vor.

Anschaffungskosten beim Erwerb einer leer stehenden Wohnung liegen auch vor, wenn

• funktionsuntüchtige Teile des Gebäudes, die für die Nutzung unerlässlich sind, wieder hergestellt werden. In Betracht kommen zum Beispiel eine defekte Heizung, Wasserschäden, die ein Bewohnen der Räume unmöglich machen, oder eine durch Brand verwüsteten Wohnung.
• Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten, die gleichzeitig mit dem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in einem Altbau in Auftrag gegeben und alsbald durchgeführt werden (einheitlicher Vorgang trotz mehrerer Verträge!).

Anschrift des Verfassers:
Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, StBG
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30519 Hannover
k.m.prang@treuhand-hannover.de

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