Pharmazeutische Zeitung online

Handlungsbedarf bei verbilligter Vermietung

16.12.2002
Datenschutz bei der PZ
Steuertipp

Handlungsbedarf bei verbilligter Vermietung

von Klaus-Martin Prang, Hannover

Die Bundesregierung hat am 20. November 2002 die für 2003 geplanten Steueränderungen durch Kabinettsbeschluss zum Gesetzentwurf erhoben. Dieser durchläuft nun das formale Gesetzgebungsverfahren. Wenig beachtet wurde bislang eine geplante Änderung, die die private Vermietung von verbilligt überlassenen Wohnungen betrifft.

Das zurzeit geltende Einkommensteuergesetz enthält eine Regelung, nach der trotz verbilligter Vermietung die hierbei entstandenen Aufwendungen in voller Höhe steuerlich abgesetzt werden können. Voraussetzung ist, dass es sich um eine Vermietung zu Wohnzwecken handelt und die vermietete Immobilie zum Privatvermögen gehört. Des weiteren muss die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen.

Als ortsübliche Marktmiete wird die Kaltmiete zuzüglich gezahlter Umlagen angesehen. Maßgeblich ist dabei die Miete für eine Wohnung in vergleichbarer Lage, vergleichbarer Art und Ausstattung. Wird diese Mindestmiete erreicht, kann der Vermieter alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, in vollem Umfang steuerlich geltend machen. Beträgt die Miete allerdings zum Beispiel nur 40 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, sind auch nur 40 Prozent der Ausgaben steuerlich zu berücksichtigen.

In der Praxis wird die beschriebene Regelung zur Steueroptimierung genutzt. Beispielsweise wenn an ein auswärtig studierendes Kind eine Eigentumswohnung vermietet werden soll. Die Eltern schließen mit dem Kind einen Mietvertrag über die Eigentumswohnung. Nach Einsicht in den örtlichen Mietspiegel wird eine Miete vereinbart, die mindestens der Hälfte der ortsüblichen Miete entspricht. Wegen der geringen Miete und dem vollen Abzug von Abschreibung und Erhaltungsaufwendungen entsteht oft ein Verlust, der mit anderen positiven Einkünften der Eltern verrechnet werden kann.

Verschärfung geplant

Nun plant die Bundesregierung in dem Gesetzentwurf zum Steuervergünstigungsabbaugesetz eine Verschärfung dieser Regelung. Zukünftig soll ein voller Abzug der Grundstücksausgaben nur noch möglich sein, wenn die Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Die Änderung soll am 1. Januar 2003 in Kraft treten. Die Folge ist, dass alle Vermieter, die zurzeit eine Miete von unter 75 Prozent der ortsüblichen Miete erhalten, ab Januar 2003 nur noch einen anteiligen Werbungskostenabzug erhalten werden. Dies gilt auch, wenn die verbilligte Vermietung nicht wie im oben genannten Beispiel unter Familienangehörigen erfolgt. Jede verbilligte Überlassung unter 75 Prozent der Marktmiete führt zur Kürzung der steuerlich wirksamen Ausgaben.

Daher besteht zum 1. Januar 2003 Handlungsbedarf. Soweit vertraglich und gesetzlich möglich, sollten bei verbilligter Überlassung zum Jahresbeginn Mieterhöhungen vorgenommen werden. Hart getroffen wird derjenige, dem dies nicht möglich sein sollte. Er erzielt ohnehin nur eine geringe Miete und wird steuerlich zusätzlich bestraft, indem er seine Ausgaben nicht mehr in voller Höhe absetzen kann.

Aber auch Vermieter, denen eine Mieterhöhung - zum Beispiel wegen Vermietung an Angehörige - möglich sein wird, könnten im neuen Jahr eine Überraschung erleben. Denn es könnte der Fall eintreten, dass auch diese Änderung am Ende nicht Gesetz wird. Dann wäre die Miete angepasst worden, ohne dass dies aus steuerlicher Sicht notwendig gewesen wäre. Eine später erfolgende Herabsetzung würde dann aber von der Finanzverwaltung sicherlich mit Argwohn betrachtet.

Unsichere Situation

Selbstverständlich kann mit der Mieterhöhung bis zur Verabschiedung des Gesetzes gewartet werden. Dann ist der volle Werbungskostenabzug wieder ab der Erhöhung möglich. Eine rückwirkende Mieterhöhung zum 1. Januar 2003 wird steuerlich allerdings nicht anerkannt.

Die Situation zum Jahresende 2002 ist insofern leider von einiger Unsicherheit geprägt. Bleibt die Hoffnung, dass der Gesetzgeber sich wieder darauf besinnt, dass Gesetze dazu dienen sollen, dem Bürger im Verhältnis zum Staat Rechtssicherheit zu verschaffen.

 

Anschrift des Verfassers:
Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, StBG
Hildesheimer Str. 271
30519 Hannover
k.m.prang@treuhand-hannover.de
Top

© 2002 GOVI-Verlag
E-Mail: redaktion@govi.de

Mehr von Avoxa