BFH-Urteile zu geschlossenen Immobilienfonds

Viele Immobilienfonds, Schiffs- und Flugzeugbeteiligungen führen besonders in den ersten ein bis drei Jahren bei ihren Anlegern zu hohen Verlusten. Diese entstehen vor allem durch abzugsfähige Werbungskosten und Betriebsausgaben, wie etwa Treuhandgebühren, Eigenkapitalvermittlungsprovisionen, Gebühren für die Übernahme von Notar- und Gerichtskosten und Mietgarantiegebühren. Diese Aufwendungen wurden vom Bundesfinanzhof (BFH) in zwei aktuellen Fällen entgegen der gängigen Verwaltungspraxis nicht zum sofortigen Abzug zugelassen.

Von einem geschlossenen Immobilienfonds gezahlte Eigenkapitalvermittlungsprovisionen sind nicht als sofort abziehbare Betriebsausgaben zu behandeln. So entschied der BFH im ersten Fall. Sie müssten vielmehr in der Steuerbilanz des Fonds in voller Höhe als Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes erfasst werden. Erhält eine Fondsgesellschaft die Eigenkapitalprovisionen, dann fallen sie im Rahmen eines einheitlichen Vertrags an und sind den Anschaffungs- beziehungsweise den Herstellungskosten des Gebäudes zuzuordnen. Die Aufwendungen müssen daher über Jahrzehnte zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.

In einem ähnlich gelagerten Fall entschied der BFH, dass Anleger, die sich an einem Immobilienfonds beteiligen, regelmäßig als Erwerber des bebauten Grundstücks und nicht als Bauherren anzusehen sind. Eine Möglichkeit, auf die Durchführung des Bauvorhabens Einfluss zu nehmen, besteht allenfalls theoretisch. Aus diesem Grund können Aufwendungen für einzelne Dienstleistungen (im Streitfall: Erteilung der Mietgarantie, Treuhänderleistungen, Übernahme der Notar- und Gerichtskosten) von den Beteiligten nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden und in voller Höhe sofort abgesetzt werden. Ein Abzug der strittigen Beträge kommt allenfalls als Anschaffungskosten des bebauten Grundstückes über eine jahrelange Abschreibung in Betracht. Es handelt sich nicht um Leistungen, für die seitens der Fondsbeteiligten eine Abwahlmöglichkeit bestanden hat.

Vorteil des steuerlichen Sofortabzugs entfällt

Die Finanzverwaltung hat sich vorerst in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) zur Anwendbarkeit dieser Urteile geäußert. Demnach sollen die Finanzbehörden die Urteile grundsätzlich anwenden. Den Fondsanlegern wird jedoch eine Übergangsregelung gewährt: Wenn der Außenvertrieb der Fondsanteile vor dem 1. Januar 2002 beginnt und der Steuerpflichtige dem Fonds vor dem 1. Januar 2003 beitritt, können die genannten Gebühren weiterhin sofort als Betriebsausgabe abgezogen werden.

Einschränkungen auf bestimmte Arten von Fonds wurden bislang nicht gemacht. Nach Angaben des BMF wird in absehbarer Zeit eine genaue Regelung über den Umfang der Anwendbarkeit veröffentlicht. Sollte dies erst im nächsten Kalenderjahr der Fall sein, wird es eine neue, weitergehende Übergangsregelung geben, so dass für Fondsanleger keine Nachteile entstehen.

Tipp

Wegen der unsicheren Rechtslage empfiehlt die Treuhand Hannover, vor Zeichnung einer neuen Anlage Rücksprache mit einem Steuerberater zu nehmen.

Anschrift des Verfassers:
Reinhard Garbe, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
Hildesheimer Str.271
30519 Hannover

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