Steuertipp

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Wird ein Gebäude sowohl zu umsatzsteuerpflichtigen als auch zu umsatzsteuerfreien Zwecken genutzt, muss die abziehbare Vorsteuer per sachgerechter Schätzung ermittelt werden. Dafür sind die Nutzflächen des Gebäudes entsprechend aufzuteilen, wobei eine Aufteilung nach den erwirtschafteten Erträgen günstiger sein kann als die nach den Quadratmetern der Gebäudeteile.

Grundsätzlich sind Vermietungsumsätze von der Umsatzsteuer befreit. Errichtet ein Bauherr ein neues Gebäude, das er teilweise gewerblich und teilweise als Wohnraum vermieten wird, kann er lediglich bei den Gewerbemieten auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten. Die Wohnraummieten sind dagegen zwingend von der Umsatzsteuer befreit. Als Konsequenz daraus ist die Umsatzsteuer aus den Herstellungs- und Unterhaltskosten des Gebäudes für die umsatzsteuerpflichtig vermieteten (gewerblichen) Räume als Vorsteuer abziehbar. Dagegen ist der Vorsteuerabzug aus den Kosten für die steuerfrei vermieteten Räume grundsätzlich ausgeschlossen.

Eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge kommt nur für Leistungen infrage, die nicht eindeutig den umsatzsteuerfreien beziehungsweise umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen zugeordnet werden können. Bei der Gebäudemodernisierung sind dies Maßnahmen, die das Gebäude als Ganzes betreffen. Hierzu gehören zum Beispiel die auf das Dach, die Kellerräume, die Flure, die Treppenhäuser, die Heizungsanlage und die Außenanlagen entfallenden Baukosten. Aber auch die Aufteilung des Kaufpreises oder der Herstellungskosten eines solchen Gebäudes sind hiervon betroffen.

Da eine Aufteilung der gesamten Vorsteuer – insbesondere aus den Baukosten – meist nicht centgenau vorgenommen werden kann, bleibt letztendlich nur eine sachgerechte Schätzung, die das Umsatzsteuergesetz auch ausdrücklich zulässt. In der Regel wird dabei das Gebäude anhand der Nutzflächen aufgeteilt, so die Finanzverwaltung. Der Bundesgerichtshof (BFH) hat jedoch in mehreren Urteilen auch den Umsatzschlüssel, das heißt eine Aufteilung nach den Erträgen, die die einzelnen Gebäudeteile erwirtschaftet haben, als einen zulässigen Aufteilungsmaßstab anerkannt. Auch das Finanzgericht Berlin hat sich in einer aktuellen Entscheidung der Auffassung des BFH angeschlossen.

Neue Alternative rechnet sich

Dass eine Zuordnung nach dem Verhältnis der Mieteinnahmen die abziehbare Vorsteuer erheblich erhöhen kann, zeigt folgendes Beispiel:

Ein neu errichtetes, gemischt genutztes Gebäude enthält im Erdgeschoss ein Ladenlokal mit einer Nutzfläche von 200 qm, das vom Bauherrn für 20 Euro/qm steuerpflichtig vermietet wird (Nettomieteinnahmen jährlich: 48. 000 Euro = circa 73 Prozent der Gesamtmieten). Im Obergeschoss befinden sich Wohnungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 200 qm, die für 7,50 Euro/qm steuerfrei vermietet werden (Mieteinnahmen jährlich: 18. 000 Euro = circa 27 Prozent der Gesamtmieten). Die nicht direkt zurechenbaren Vorsteuern aus den Baukosten des Gebäudes betragen 50. 000 Euro.

Bei einer Vorsteueraufteilung nach Nutzflächen ist die Vorsteuer lediglich zu 50 Prozent, das heißt zu 25. 000 Euro abziehbar. Bei einer Aufteilung nach dem Verhältnis der Mieteinnahmen ergibt sich dagegen ein abziehbarer Vorsteuerbetrag von 73 Prozent, was 36. 500 Euro entspricht.

Da die am Markt erzielbaren steuerpflichtigen Gewerbemieten pro Quadratmeter in der Regel wesentlich höher sind als steuerfreie Wohnraummieten, kann sich für Bauherren beziehungsweise Vermieter ein erheblich höherer Vorsteuerabzug – insbesondere aus den Baukosten – ergeben.

Fraglich ist, wie in Fällen zu verfahren ist, bei denen der Unternehmer die Vorsteuerbeträge gemäß der früheren Rechtsprechung anhand der Nutzflächen aufgeteilt hat, obwohl eine Aufteilung nach Ausgangsumsätzen zu einem günstigeren Ergebnis geführt hätte. Auch dazu hat das Finanzgericht Berlin Stellung genommen. Das Gericht geht davon aus, dass Unternehmer, die vor Bekanntwerden der neuen BFH-Rechtsprechung eine Aufteilung nach Flächen vorgenommen haben, damit nicht generell an die Flächenmethode gebunden sind. Ein Wechsel zur eventuell günstigeren Umsatzmethode ist in diesem Fall also auch für bereits abgegebene und vom Finanzamt bearbeitete Steuererklärungen jederzeit möglich. Auch der Gesetzgeber hat die Vorteilhaftigkeit der Aufteilung nach Umsätzen erkannt und ab 2004 die Nutzflächenaufteilung gesetzlich vorgeschrieben. Dies wird in der Literatur bereits kritisiert und als EU-rechtswidrig angesehen.

Es lohnt sich also gegebenenfalls alte Umsatzsteuererklärungen noch einmal gemeinsam mit dem Steuerberater im Hinblick auf Vorsteuerbeträge in Zusammenhang mit gemischt genutzten Grundstücken zu überprüfen.

Aktenzeichen des BFH: Urteil vom 17. August 2001 – V R 1/01
Aktenzeichen des FG Berlin: 7 K 4010/02 (Revision beim BFH: V R 43/03)

Anschrift des Verfassers:

Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater, Treuhand-Hannover GmbH, StBG, Hildesheimer Straße 271, 30519 Hannover, E-Mail: steuertipp@treuhand-hannover.de

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