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Hauseigentümer genießen Vertrauensschutz

26.03.2001
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STEUERTIPP

Hauseigentümer genießen Vertrauensschutz

von Reinhard Garbe, Hannover

Die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte hat seit Januar 1999 auf Grund von Gesetzesänderungen an Bedeutung gewonnen. Damit beschäftigte sich der Steuertipp schon zweimal in der nahen Vergangenheit in PZ 50/99 und 3/01. Ein Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 5. März 2001 (Az.: IX B 90/00) zur Besteuerung von Gewinnen aus Immobiliengeschäften sollte diejenigen Hauseigentümer aufhorchen lassen, die ihre Immobilie vor dem 1. Januar 1997 angeschafft haben und diese wegen der Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre nach der geltenden Rechtslage zur Zeit steuerpflichtig veräußern mussten oder müssten.

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind grundsätzlich steuerfrei. Lediglich zwei Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG) führen zur Steuerpflicht. Neben § 17 EStG (Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften) ist dies § 23 EStG. Er bestimmt unter anderem, dass Gewinne aus der Veräußerung von bebauten oder unbebauten Grundstücken der Einkommensteuer unterliegen.

Neuer BFH-Beschluss zur Spekulationsfrist

Bis zum 31. Dezember 1998 war der Anwendungsbereich insoweit eingeschränkt. Nur solche Gewinne aus Immobiliengeschäfte wurden erfasst, bei denen zwischen Kauf und Verkauf der Grundstücke nicht mehr als zwei Jahre lagen. Zur Ermittlung der Zweijahresfrist war der notarielle Kaufvertrag entscheidend.

Ein Beispiel: Apotheker A erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 1. Juli 1995 für 500. 000 DM ein Mehrfamilienhaus, das er vermietete. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuerte er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung. Ein günstiges Angebot veranlasste ihn, die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 31. Dezember 1998 wieder zu veräußern. Er erhielt einen Kaufpreis von 750. 000 DM. A realisierte so einen steuerfreien Gewinn von 250. 000 DM, da zwischen Kauf und Verkauf insgesamt dreieinhalb Jahre lagen. Die bis Ende 1998 geltende Spekulationsfrist war überschritten.

Durch das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 wurde die Veräußerungsfrist von zwei auf zehn Jahre verlängert. Diese Frist gilt dem Gesetz nach aber nicht nur für Verkäufe von Immobilien, für die Ende 1998 die Zweijahresfrist noch nicht abgelaufen war (Anschaffung nach dem 31. Dezember 1996), sondern grundsätzlich für alle Grundstücke, seit deren Anschaffung noch nicht zehn Jahre vergangen sind.

Hätte A demnach im obigen Beispiel das Mehrfamilienhaus erst im Jahr 1999 veräußert, wäre der Veräußerungsgewinn voll der Einkommensbesteuerung zu unterwerfen gewesen, da in diesem Fall die nunmehr geltende Zehnjahresfrist nicht eingehalten worden wäre. Durch die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist wurden viele Hausbesitzer vor die Frage gestellt: Soll noch vor Ende 1998 veräußert werden, um der drohenden Gewinnbesteuerung zu entgehen oder aber der Ablauf der Zehnjahresfrist abgewartet werden? Im Extremfall bedeutete dies eine weitere Wartefrist von fast acht Jahren. Diese rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist wurde von Teilen der steuerlichen Literatur für verfassungswidrig erklärt, da auch Veräußerungen von Immobilien erfasst wurden, bei denen die ursprüngliche Spekulationsfrist von zwei Jahren zum 31. Dezember 1998 bereits abgelaufen war.

Der BFH hat sich in seinem aktuellen Beschluss dieser Auffassung angeschlossen. Der Antragsteller hatte 1990 ein Grundstück erworben, das er im April 1999 veräußerte, nachdem er bereits 1997 einen Makler mit dem Verkauf beauftragt hatte. Das Finanzamt sah darin ein privates Veräußerungsgeschäft und unterwarf den Gewinn der Einkommensteuer. Dagegen wandte sich der Antragsteller mit einem Einspruch und beantragte gleichzeitig, die festgesetzte Steuer bei Fälligkeit nicht zahlen zu müssen (so genannter Antrag auf Aussetzung der Vollziehung). Da das Finanzamt diesen Antrag ablehnte, zog er vor Gericht und erhielt Recht. Der BFH hegte ausreichend Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Einkommensteuerbescheides und der gesetzlich angeordneten Rückwirkung und gab dem Antrag statt.

Rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist nicht rechtens

Der BFH begründete seinen Beschluss wie folgt: Nach der in diesem Verfahren gebotenen summarischen Prüfung begegne die Neuregelung "schwerwiegenden" verfassungsrechtlichen Zweifeln, weil der Gesetzgeber Anschaffungsvorgänge in die Regelung mit einbezogen habe, für welche die bisherige zweijährige Spekulationsfrist bereits vor dem 1. Januar 1999 abgelaufen sei. Zwar sei der Gesetzgeber grundsätzlich nicht daran zu hindern, die Besteuerung von Veräußerungsgeschäften zu erweitern. Die Neuregelung trage jedoch dem verfassungsrechtlich geschützten Vertrauen des Antragstellers auf die im Zeitpunkt der Anschaffung des Grundstücks bestehende Rechtslage nicht hinreichend Rechnung.

Bemerkenswert an dem BFH-Beschluss ist, in welch deutlicher Form er seine Auffassung vertritt. Um dem Antrag des Steuerpflichtigen stattzugeben, hätte es ausgereicht, "ernstliche" Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids zu äußern. Der BFH stellte jedoch darüber hinaus fest, dass diese "über das Maß an Zweifeln hinausgehen, welche üblicherweise von der Rechtsprechung für die Gewährung der Aussetzung der Vollziehung für erforderlich angesehen werden".

Da es sich bei dem Beschluss "nur" um eine Entscheidung im sogenannten einstweiligen Rechtsschutz handelt, besteht noch keine Sicherheit, ob der BFH auch endgültig die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist als verfassungswidrig ansehen wird. Daher sollten entsprechende Veräußerungen nach Möglichkeit auch weiterhin zurückgestellt werden. Allerdings ist auf Grund der ungewöhnlich scharfen Formulierung nach Ansicht von renommierten Steuerrechtlern nicht damit zu rechnen, dass der BFH im eigentlichen Klageverfahren anders entscheiden wird. Bestätigt er seine geäußerte Auffassung, dann hat das Bundesverfassungsgericht nach Vorlage durch den BFH über eine eventuelle Nichtigkeit des fraglichen Gesetzes zu entscheiden. Erst danach wird wieder Rechtssicherheit eintreten.

Anschrift des Verfassers:
Reinhard Garbe, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
Hildesheimer Str.271, 30519 Hannover
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