Wird Bilanzierung vermieteter Arztpraxen Pflicht?

Das Handelsgesetzbuch und das Einkommensteuergesetz verpflichten alle Inhaber einer Apotheke zur Aufstellung einer Handels- oder Steuerbilanz. Diese bildet das Betriebsvermögen ab und berücksichtigt alle Wirtschaftgüter, die dem Betrieb dienen. Nach einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf sind auch die vom Inhaber vermieteten Arztpraxen zu bilanzieren.

Nach ständiger Praxis werden Räumlichkeiten, die von einem Apothekeninhaber an Ärzte zum Betrieb ihrer Praxen vermietet werden, als Privatvermögen behandelt. Die Mieteinnahmen werden der so genannten Einkunftsart "Vermietung und Verpachtung" zugeordnet und losgelöst vom Apothekenbetrieb gesehen. Die positive Folge ist, dass die Mieteinnahmen nicht gewerbesteuerpflichtig sind und ein eventueller Gewinn aus der späteren Veräußerung steuerlich unberücksichtigt bleibt. (Ausnahme: Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Kauf der Immobilie). Allerdings besteht auch die Möglichkeit, Immobilien freiwillig dem Betriebsvermögen zuzuordnen und zu bilanzieren.

Die neue Beurteilung

Das Finanzgericht Düsseldorf erteilte in einem neueren Urteil der Behandlung der Arztpraxen als Privatvermögen eine Absage. Im Urteilsfall führte ein Apotheker seinen Betrieb im Erdgeschoss des ihm gehörenden Gebäudes. Die drei Geschosse darüber waren ursprünglich als Wohnungen vermietet. Nach einem Umbau und dem Anbau weiterer Räumlichkeiten konnte der Apotheker vier Ärzte als Mieter gewinnen. Die vereinbarten Mieten der eingerichteten Praxen waren vergleichsweise gering.

Die Umbau- und Anbaukosten wurden zunächst in der Bilanz der Apotheke ausgewiesen. In einem Gutachten wurde dann festgestellt, dass der Verkehrswert der Arztpraxen unter den bilanzierten Kosten lag. Daraufhin wurden die Arztpraxen nicht mehr als Betriebsvermögen, sondern als Privatvermögen behandelt. Hierdurch entstand ein steuerlicher Verlust, der den Gewinn der Apotheke verminderte.

Das Finanzamt versagte dem Apotheker den Verlust mit der Begründung, eine Behandlung der Arztpraxen als Privatvermögen sei nicht zulässig. Diese Auffassung bestätigte das Finanzgericht Düsseldorf. Bei den Arztpraxen handele es sich zwingend um Betriebsvermögen der Apotheke. Eine Bilanzierung sei unumgänglich.

Das Gericht zog hierzu einen Vergleich zur bisherigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur Bilanzierung von Werkswohnungen heran. Danach sind Immobilien, die an Arbeitnehmer zu Wohnzwecken vermietet werden, um diese an den Betrieb zu binden, zwingend in die Bilanz des Betriebes aufzunehmen. Ebenso seien im Urteilsfall die Arztpraxen nur geschaffen worden, damit die Patienten die ihnen verschriebenen Medikamente in der Apotheke kauften. Darauf weise auch die niedrige Miete hin, welche der Apotheker von den Ärzten verlange.

Konsequenzen des Urteils

Gegen dieses Urteil wurde keine Revision eingelegt. Es wird dazu also in absehbarer Zeit keine höchstrichterliche Entscheidung geben. Die Frage ist, inwieweit die Finanzämter die Auffassung des Finanzgerichts in vergleichbaren Fällen aufgreifen und anwenden werden. Die Konsequenz ist, dass Gewinne aus der Vermietung gewerbesteuerpflichtig und Gewinne aus der Veräußerung in jedem Fall besteuert würden. Positiv könnte sich die Behandlung als Betriebsvermögen allerdings im Erbfall oder bei einer Schenkung auswirken, da Betriebsvermögen durch das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz im Vergleich zum Privatvermögen begünstigt wird.

Würde sich die Rechtsauffassung des Finanzgerichts Düsseldorf allgemein durchsetzen, käme eine Behandlung der Arztpraxen als Privatvermögen nur noch dann in Betracht, wenn nicht der Inhaber der Apotheke, sondern der Ehegatte oder ein anderer Dritter Eigentümer der Immobilie ist.

Anschrift des Verfassers:
Reinhard Garbe, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
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