Besteuerung privater Grundstücksgeschäfte |
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15.01.2001 00:00 Uhr |
Die Veräußerung privater Immobilien ist seit dem 1. Januar 1999 steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (siehe PZ 50/99). Zu diesem Zeitpunkt waren allerdings einige Begrifflichkeiten noch nicht mit Leben gefüllt. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 5. Oktober 2000 versucht, einige Fragen in Bezug auf private Grundstücksveräußerungsgeschäfte zu klären.
Eine Ausnahme von der Besteuerung privater Grundstücksgeschäfte bildet die Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum. Der Eigentümer muss das Gebäude aber ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine Besteuerung entfällt ferner, wenn das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Fraglich war bisher, was unter dem Begriff "eigene Wohnzwecke" zu verstehen ist. Hierzu nimmt das BMF eingehend Stellung. Ferienwohnungen, die zwar teilweise selbst genutzt aber auch vermietet werden, erfüllen nicht diesen Zweck. Dies gilt auch für das häusliche Arbeitszimmer.
Beispiel: Ein selbstständiger Apotheker hat 1998 ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 500.000 DM erworben (Wohnfläche 150 Quadratmeter), welches er mit seiner Familie bewohnt. Im Haus befindet sich ein Arbeitszimmer (15 Quadratmeter). Dem Apotheker steht in der Apotheke ein weiteres Arbeitszimmer zur Verfügung. 2001 veräußert er das Haus für 550.000 DM. Grundsätzlich ist die Wertsteigerung von 50.000 DM nicht zu versteuern. Nur das Arbeitszimmer ist ein Zimmer in dem man arbeitet und nicht wohnt. Insoweit muss ein Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft erfasst werden. Der Gewinn ist wie folgt zu ermitteln: Verkaufspreis 550.000 DM mal Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche (10 Prozent) = 55.000 DM, abzüglich 50.000 DM anteilige Anschaffungskosten. Zu versteuern sind 5.000 DM.
Die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer können nicht als Betriebsausgabe abgezogen werden. Ein Abzug kommt nur in Betracht, wenn ein Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten Tätigkeit bildet, was zum Beispiel bei Schriftstellern der Fall sein kann. Ein Abzug von bis zu 2.400 DM wäre möglich, wenn die Tätigkeit zu mehr als 50 Prozent im Arbeitszimmer ausgeübt wird oder kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Dem Apotheker steht aber für Büroarbeiten das Arbeitszimmer in der Apotheke zur Verfügung, so dass ein Abzug der Aufwendungen nicht möglich ist.
Für das BMF sind die Regelungen der Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer und die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung privater Immobilien "zwei Paar Schuhe". Eine "Saldierung" des Gewinns mit bisher nicht abgezogenen Aufwendungen ist nicht zulässig.
Die Voraussetzung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt auch, wenn der Eigentümer die Wohnung oder das Haus einem Kind überlässt, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag hat. Die Überlassung an andere - auch unterhaltsberechtigte - Angehörige stellt keine Eigennutzung dar. Hier wird die Nutzung enger ausgelegt, als es der Gesetzgeber für die Eigenheimzulage getan hat. Diese wird auch bei unentgeltlicher Überlassung an andere Angehörige gewährt.
Im Zusammenhang mit der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann ein Steuerbürger leicht in die Gewinnbesteuerung aus der Veräußerung einer privaten Immobilie hineingeraten, ohne sich dessen bewusst zu sein.
Beispiel: Ein Apotheker hat gemeinsam mit seiner Frau 1995 zur ideellen Hälfte ein Einfamilienhaus angeschafft, welches beide seitdem gemeinsam bewohnen (Kaufpreis 500.000 DM). 1999 trennten sich die Eheleute und der Mann zog aus dem Haus aus. Im Jahre 2000 einigen sich beide darauf, dass die Frau zur Abgeltung ihres Zugewinnausgleichsanspruchs (300.000 DM) die ideelle Hälfte des Mannes an dem Einfamilienhaus erhält. Diese Übertragung stellt ein Veräußerungsgeschäft dar. Es muss steuerlich erfasst werden. Der Gewinn ermittelt sich wie folgt: Veräußerungspreis 300.000 DM (= Wert des Zugewinnausgleichsanspruches) abzüglich 50 Prozent des Kaufpreises (250.000 DM). Zu versteuern sind 50.000 DM. Denn der Mann hat im Jahr der "Veräußerung" das Einfamilienhaus nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Anders läge der Fall, wenn die Eheleute ein Kind hätten, das noch im Haus wohnt und für das der Vater einen Anspruch auf Kindergeld hat.
Durch die Verlängerung der Spekulationsfrist haben sämtliche Rechtsgeschäfte in Bezug auf Grundstücke eine erhebliche steuerliche Relevanz erhalten. Es empfiehlt sich daher, steuerliche Berater immer dann um Rat fragen, wenn es darum geht, Eigentum an Grundstücken zu übertragen.
Anschrift des Verfassers:
Reinhardt Garbe, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
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