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Die Vermietung an Kinder bringt Eltern Steuervorteil

06.11.2000
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STEUERTIPP

Die Vermietung an Kinder bringt
Eltern Steuervorteil

von Reinhard Garbe, Hannover

Bisher wurden Mietverträge zwischen Eltern und unterhaltsberechtigten Kindern als rechtsmissbräuchlich angesehen, wenn das Kind die Mietzahlungen aus von den Eltern geleisteten Unterhaltszahlungen beglich. Durch neuere, freundlichere Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) gewinnt jedoch der Erwerb einer fremdfinanzierten Wohnung am Studienort des Kindes und die Vereinbarung eines Mietvertrages an Bedeutung. Die gerade in der Anfangsphase der Vermietung entstehenden Verluste können steuerlich geltend gemacht werden.

Eltern mit einem unverheirateten Kind können gemäß Paragraf 1612 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Art der Unterhaltsgewährung bestimmen. Sie können entweder Geld oder auch eine Wohnung außerhalb des Elternhauses bereitstellen. Der Bundesfinanzhof (BFH) vertrat in der Vergangenheit die Auffassung, die Überlassung von Wohnraum an unterhaltsberechtigte Kinder bedeute, dass die Eltern sich für die Gewährung einer Naturalleistung entschieden haben. Für den Abschluss eines Mietvertrages bestehe daher seitens der Eltern regelmäßig kein Anlass, weil mit der Wohnungsüberlassung bereits ein gesetzlicher Anspruch des Kindes auf Unterhaltsgewährung erfüllt werde. Der Abschluss eines Mietvertrages zwischen einem Vater und seinem unverheirateten volljährigen Sohn, der die Miete aus vom Vater geleisteten Barunterhalt zahlte, wurde daher nicht anerkannt. So bestand keine Möglichkeit, eventuell entstehende Verluste aus Mietverhältnissen mit unterhaltsberechtigten Kindern geltend zu machen, sofern die Kinder nicht über ausreichende eigene Einkünfte oder Unterhaltsleistungen von dritter Seite verfügen konnten.

Diese strenge Rechtsprechung hat der BFH durch zwei Urteile vom 19. Oktober 1999 (Aktenzeichen: IX R 30/98 und IX R 39/99) aufgegeben. Eltern, die sich für einen (reinen) Barunterhalt entschieden haben, wird jetzt nicht mehr verwehrt, auch einen steuerlich anzuerkennenden Mietvertrag mit ihrem Kind abzuschließen. Denn eine "Umqualifizierung" des Mietverhältnisses in einen Naturalunterhalt würde ihnen die gesetzliche Wahlmöglichkeit der Unterhaltsgewährung "abschneiden".

Auf diese Urteile hat die Finanzverwaltung reagiert (zum Beispiel die Oberfinanzdirektion Berlin mit Verfügung vom 28. Juni 2000). Fortan werden Mietverhältnisse mit Unterhaltsberechtigten anerkannt, wenn diese keine weiteren Einnahmen haben und die Miete aus dem Barunterhalt der Eltern erbringen. Eins machte das oberste Steuergericht in seinen Urteilen jedoch deutlich: Die Mietverträge müssen dem so genannten Fremdvergleich standhalten. Hierfür ist eine klare und eindeutige Vereinbarung über die Hauptpflichten der Vertragsparteien notwendig. Die überlassene Wohnung und die Miethöhe sind konkret zu bestimmen. Der Mietvertrag muss auch tatsächlich durchgeführt werden und die Miete vor allem zum vereinbarten Zeitpunkt und in der abgemachten Höhe gezahlt werden.

Bezüglich des Fremdvergleichs hat der BFH in den letzten Jahren seine Rechtsprechung ebenfalls gelockert. Unregelmäßigen Mietzahlungen wird bei ansonsten ernsthaft durchgeführten Mietverhältnissen keine entscheidende Bedeutung mehr beigemessen. Bei der Zahlung der Nebenkosten drückt der Bundesfinanzhof auch eine Auge zu, wenn diese anders als vereinbart geleistet werden und dafür plausible Gründe vorliegen. Die vereinbarte Miethöhe sollte jedoch der unter Fremden entsprechen. Dies wird von der Finanzverwaltung nur angenommen, wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Es ist zu empfehlen, diese Grenze nicht zu eng auszulegen und die 50-prozentige Miete um einen "Unsicherheitszuschlag" zu erhöhen.

Anschrift des Verfassers:
Reinhard Garbe,
Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
Hildesheimer Str.271,
30519 Hannover
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