Neue Fallstricke bei Vermietung |
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29.09.2003 00:00 Uhr |
Das Einkommensteuergesetz lässt es zu, eine Wohnung verbilligt zu vermieten und trotzdem die damit zusammenhängenden Ausgaben in voller Höhe als Werbungskosten abzusetzen. Voraussetzung ist allerdings, dass die vereinbarte Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Die Anforderungen an das Modell hat der Bundesfinanzhof (BFH) verschärft.
Voraussetzung für den vollen Werbungskostenabzug ist, dass das Vermietungsobjekt zu Wohnzwecken überlassen wird. Die vereinbarte Miete muss mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen. Ist dies der Fall, können sämtliche in Zusammenhang mit der Vermietung stehenden Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden, zum Beispiel Schuldzinsen, Abschreibung, Kosten der Verwaltung des Mietobjektes.
Die Bundesregierung hatte im Gesetzesentwurf zum Steuervergünstigungsabbaugesetz, welcher letztendlich gescheitert ist, die Anhebung der Grenze auf 75 Prozent ab dem 1. Januar 2003 vorgesehen. Nun hat der BFH durch ein in 2003 veröffentlichtes Urteil seinerseits eine Grenze von 75 Prozent eingeführt, welche sich jedoch in ihrer Wirkungsweise von der vom Gesetzgeber geplanten Grenze unterscheidet.
Der BFH hat folgende Grundsätze aufgestellt: Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete ist ohne weiteres der volle Werbungskostenabzug möglich. Liegt die vereinbarte Miete im Bereich von mindestens 50 Prozent und weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete, ist besonders zu prüfen, ob langfristig die Mieteinnahmen die Werbungskosten übersteigen werden.
Überprüfung der Absicht mittels Prognose
Es wird die Einkunftserzielungsabsicht überprüft. Die Überprüfung erfolgt anhand einer so genannten Überschussprognose. Als Prognosezeitraum wird bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ein Zeitraum von 30 Jahren angenommen. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie bei Beginn der Vermietung keiner Befristung unterliegt. Ein später gefasster Entschluss, das Vermietungsobjekt zu veräußern, hat auf die ursprüngliche Prognose keinen Einfluss mehr.
Fällt die Überschussprognose positiv aus, sind die Werbungskosten auch bei einer Miete von 50 bis 75 Prozent der ortsüblichen Marktmiete in vollem Umfang abzugsfähig. Ergibt sich voraussichtlich kein Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten, können die Werbungskosten nur zu einem bestimmten Anteil steuerlich geltend gemacht werden. Der Anteil errechnet sich aus dem Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Miete.
Überschuss vorhanden?
Beispiel: Ein Apotheker vermietet eine Wohnung für 580 Euro Kaltmiete monatlich. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 800 Euro monatlich. Die laufenden Kosten der Wohnung und die Abschreibung werden durch die geringe Miete auf Dauer nicht getragen, so dass ein Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten nicht zu erwarten ist.
Während der Apotheker bei der Ermittlung seiner Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Einnahmen von 580 Euro monatlich anzusetzen hat, kann er von seinen Ausgaben nur 72,5 Prozent (580/800 mal 100) steuerlich in Abzug bringen.
Das Bundesfinanzministerium hat sich der Rechtsprechung des BFH in einem aktuellen Schreiben angeschlossen. Allerdings sollen die Grundsätze des BFH-Urteils erst am dem 1. Januar 2004 anzuwenden sein. Es bleibt also noch ausreichend Zeit, entsprechende Mietverhältnisse von einem Steuerberater überprüfen zu lassen. Gegebenenfalls wären Mieterhöhungen im gesetzlich und vertraglich möglichen Rahmen vorzunehmen.
Anschrift des Verfassers:
Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
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