Abschreibung von Modernisierungen lässt viele Fragen offen

von Klaus-Martin Prang, Hannover

In zwei aktuellen Urteilen des Bundesfinanzhofs (BFH) stand der so genannte anschaffungsnahe Aufwand auf dem Prüfstand. Bisher konnte ein Immobilienkäufer, der innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb mehr als 15 Prozent der Kaufsumme in Renovierungen investierte, die Aufwendungen nur im Wege der Abschreibung geltend machen. Leider bleiben viele Fragen offen.

Auf das erste Urteil wurde bereits eingegangen. Nun zum zweiten Fall (Az.: IX R 39/97). Der Kläger hatte ein vermietetes Gebäude erworben und führte kurz danach umfangreiche Renovierungsarbeiten durch. Es wurden Isolierglasfenster eingebaut, Ofen- gegen Etagenheizungen ausgetauscht, Bäder und ähnliches modernisiert. Die monatlichen Mieteinnahmen wurden von 1850 auf 3427 DM angehoben.

Wie auch im ersten Urteil erörterte der BFH, ob Anschaffungskosten vorliegen, die sich nur über die Abschreibung auswirken. Das wäre der Fall gewesen, wenn die Aufwendungen erfolgten, um ein Gebäude „betriebsbereit“ zu machen. Der Kläger hatte aber ein vermietetes Gebäude erworben, das also schon „in Betrieb“ war. Die Renovierungskosten konnten demnach keine Anschaffungskosten sein.

Der BFH beurteilte auch, ob die streitigen Aufwendungen Herstellungskosten sind. Die Baumaßnahmen des Klägers dienten jedoch weder der Herstellung oder der Erweiterung des Gebäudes. Denn dem Gebäude wurde nichts bereits Vorhandenes hinzugefügt. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn eine neue Treppe eingebaut oder die nutzbare Fläche vergrößert wird. Es blieb also nur die Prüfung einer wesentlichen Verbesserung.

Damit hat sich der BFH in seinem Urteil ausgiebig auseinandergesetzt. Der Umstand, dass der Kläger nach der Renovierung eine höhere Miete verlangen konnte, reichte dem Gericht nicht aus. Die bloße Instandsetzung vorhandener Sanitär-, Elektro- und Heizungsanlagen, der Fußbodenbeläge, der Fenster und der Dacheindeckung verbessert in der Regel den Nutzungswert eines Wohngebäudes nicht wesentlich - so der BFH.

Eine wesentliche Verbesserung in diesem Sinne ist denkbar, wenn der Standard eines Gebäudes von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard gehoben wird. Hierauf hatte der BFH bereits in dem in PZ 29 beschriebenen Fall abgestellt. Der Standard wird vor allem durch Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster bestimmt. Wenn beispielsweise eine Sanitärinstallation deutlich erweitert oder ergänzt und ihr Komfort erheblich gesteigert wird, kann eine andere Wohnkategorie erreicht werden. Selbst wenn einzelne Maßnahmen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen: Ein Bündel derartiger Baumaßnahmen, bei dem mindestens drei der genannten Bereiche betroffen sind, kann eine Standardverbesserung bedeuten.

Der BFH will dabei jedoch nicht nur jeweils ein Kalenderjahr betrachten. Er ist vielmehr der Ansicht, dass über mehrere Jahre beobachtet werden sollte, ob die Baumaßnahme nicht Teil eines „Gesamtplans“ ist.

Präzisierungen sind notwendig

Wie können mit einer derart „weichen“, auslegungsbedürftigen Rechtsprechung Investitionsentscheidungen aus Rentabilitätssicht getroffen werden? Und wo bleibt die Planungssicherheit? Wie soll man heute wissen, ob der Austausch von Holzdoppelkastenfenstern durch einfach verglaste Fenster mit Plastikrahmen sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand ist, wenn im nächsten Jahr ein Badezimmer saniert wird? Wird die Badsanierung dann den Austausch der Fenster zu Herstellungskosten umqualifizieren? Fragen über Fragen.

Letztlich muss der BFH seine neue Rechtsprechung noch weiter präzisieren. Auch die Finanzverwaltung ist gefragt. Ein Anwendungserlass muss her. Sowohl Betriebsprüfer als auch Steuerpflichtiger und Berater benötigen einen Prüfungskatalog, ein Handbuch, mit dem sich arbeiten lässt. Ansonsten ist die neue Rechtsprechung wenig handhabbar. Den Steuerpflichtigen bleibt nur der Gang zu den Finanzgerichten.

Ein Rat kann auf jeden Fall gegeben werden: Der Zustand des Gebäudes vor der Renovierung sollte anhand von Protokollen und Lichtbildern festgehalten werden. Gutachterliche Stellungnahmen vor und nach der Renovierung werden an Bedeutung gewinnen.

Anschrift des Verfassers:
Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
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