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Verkaufe oder verpachte ich?

05.05.1997
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-Wirtschaft & Handel

  Govi-Verlag

Verkaufe oder verpachte ich?
DAV-Wirtschaftsforum Baden-Baden

  Gravierende Änderungen bei der Besteuerung des Veräußerungsgewinns einer Apotheke und der Wandel im Gesundheitswesen stellten ältere Apothekenleiter vor die bange Frage: "Was tun mit der Apotheke, wenn die Nachfolge nicht gesichert ist?" Die beiden Referenten von der Treuhand Hannover Steuerberatungsgesellschaft, Diplomvolkswirtin Ursula Hasan-Boehme und Diplomvolkswirt Reinhard Garbe, sagten den Teilnehmern des Seminars "Apothekenbewertung und -verkauf" auf dem 34. Wirtschaftsforum des Deutschen Apothekerverbandes in Baden-Baden am 26. April 1997, was Sache ist.

Ganz wichtig ist in jedem Fall eine möglichst langfristige Vorplanung und die Überlegung, was vorteilhafter ist, der Verkauf oder die Verpachtung. Durchaus mögliche Umsatzänderungen nach unten sind mit ins Kalkül zu ziehen, so auch aufgrund der stärkeren Hinwendung zum OTC-Markt. Zur Ermittlung des Gesamtwerts einer Apotheke (Verkaufspreis) muß neben den materiellen und immateriellen Wirtschaftsgütern der Wert des Warenlagers, der Wert der Einrichtung und der Firmenwert (Gesamtwert minus Warenlager und Einrichtung) festgestellt werden. Darüber hinaus sind wertbestimmende Faktoren für den künftigen Unternehmenserfolg und die Ertragsrisiken zu ermitteln.

Befindet sich die Apotheke in Mietsräumen, muß geklärt werden, ob der Käufer überhaupt einen Nach-Mietvertrag bekommt. Die Dauer des Mietvertrages (am besten 30 Jahre) spielt dabei eine wichtige Rolle. Bei den Personalkosten sind die Plus- und Minuspunkte herauszuarbeiten, so zum Beispiel die Einsparung eines Mitarbeiters, da der junge Nachfolger aufgrund seiner höheren Leistungskraft einen Mitarbeiter einsparen kann. Sorgfältig ermittelt werden sollte auch, ab wann eine Apotheke nicht mehr verkäuflich ist. Entscheidend ist hier der Ertrag und nicht die Umsatzhöhe.

Verkauf möglichst vorziehen

Die steuerliche Behandlung der Veräußerung spielt bei der Entscheidung eines Betriebsverkaufs gleichfalls eine wichtige Rolle. Und hier wird es bald ganz schön unübersichtlich, zumal nach wie vor um die "große Steuerreform" gerangelt wird. Die geplanten Tarifänderungen mit Absenkungen des Einkommensteuer-Spitzensatzes auf 39 Prozent in 1999, des Steuersatzes auf gewerbliche Einkünfte auf 40 Prozent in 1998 und 35 Prozent in 1999, des Zinsabschlags auf 25 Prozent in 1999 und des Solidaritätszuschlags auf 5,5 Prozent ab 1998 sowie andererseits die volle Besteuerung der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn ab 1999 stehen ins Haus. Es stellt sich also die berechtigte Frage, ob die Apotheke noch Ende 1997 oder doch lieber erst 1999 verkauft werden sollte. Nach Berechnungen der Treuhand Hannover liegt die Steuermehrbelastung für den in Baden-Baden vorgestellten Beispiel-Betrieb (Verkaufserlös 820 000 DM) in 1999 bei einer Vollbesteuerung um bis zu 73.750 DM höher als in 1997. 44.840 DM höher ist die Steuerbelastung in 1998 aufgrund des in diesem Jahr geltenden Zweidrittel-Steuersatzes. Konsequenz: Der schon lange geplante Verkauf sollte bei feststehendem Käufer um ein Jahr vorgezogen werden.

Verpachtung vorteilhaft, aber mit Risiken behaftet

Wirtschaftlich interessant, aber mit Risiken für beide Seiten ist die Verpachtung eines Apothekenbetriebs behaftet. In Erwägung ziehen sollten dies Apothekenleiter, deren Betrieb einen Umsatz von 1,8 Millionen DM und mehr jährlich bringt. Der aktuelle Pachtzins bei Neuabschlüssen liegt derzeit nach einer Untersuchung Treuhand Hannover bei durchschnittlich 5,9 Prozent und die Spannbreite der Pachtzinsen bei 5 bis 7 Prozent.

In einer Gegenüberstellung und immer bezogen auf die Beispiel-Apotheke hätte der sie betreibende Apotheker - verkürzt dargestellt - bei Verpachtung 1997 einen jährlichen Verfügungsbetrag von 95 020 DM und 96 050 DM und in 1999. Bei voll versteuerter Rente hätte er sowohl 1997 als auch 1999 einen Verfügungsbetrag von 87 700 DM und bei Barverkauf 68 360 DM in 1997 und 64 670 DM in 1999. So gesehen wäre eine Verpachtung von finanziellem Vorteil, zumal die Eigentumsrechte erhalten bleiben und eine Investitionsverpflichtung für den Pächter besteht. Zwar besteht ein Einkommens- und Vermögensrisiko, jedoch zugleich eine Chance der Wertsteigerung. Stimmen sollte aber die "Chemie" beziehungsweise Wertschätzung zwischen Verkäufer und Pächter.

Der Verkauf brächte dagegen sofortige und freie Verfügbarkeit des Kaufpreises, Unabhängigkeit von der künftigen wirtschaftlichen Entwicklung der Apotheke aber ein Inflationsrisiko. Beim Rentenverkauf besteht die Chance einer Überbezahlung des Apothekenwerts und ein Inflationsschutz durch Wertsicherungsklausel. Nachteilig wirkt sich der Vermögensverzehr und das Zahlungsrisiko bei nicht ausreichender Absicherung der Rente aus.

PZ-Artikel von Erdmuthe Arnold, Baden-Baden
   

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