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Mietschulden haben Folgen

14.03.2005
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Rechtstipp

Mietschulden haben Folgen

von Rembert Müller, Hamburg

Nicht nur der Staat, auch viele Bürger sind hoch verschuldet. Solange das Einkommen stimmt, werden die monatlichen Raten gezahlt; das Leben auf Kredit wird zur Gewohnheit. Arbeitslosigkeit oder auch nur ein Einkommensrückgang können schnell zum Problem werden: Es ist einfach nicht mehr genügend Geld da, die laufenden monatlichen Kosten zu bezahlen.

Gewöhnlich wissen die Gläubiger nichts voneinander und können daher die Tragweite des Problems nicht erkennen. So geht es auch dem Vermieter. Bleibt die erste Miete aus, wird er zunächst einmal mahnen mit einem mehr oder weniger höflichen Formschreiben. Rechtlich erforderlich ist das nicht. Die Miete ist im Voraus bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Wird dieser Termin überschritten, befindet sich der Mieter in Verzug. Der Vermieter könnte also ohne weiteres auch schon die Miete einklagen oder durch gerichtlichen Mahnbescheid geltend machen. Kaum ein Vermieter wird aber ein Mietverhältnis sogleich mit einer Klage belasten wollen. Der Vermieter wartet vielmehr ab. Er schickt vielleicht noch eine zweite und dritte Mahnung. Inzwischen ist die zweite Monatsmiete nicht bezahlt.

Nun sollte der Vermieter handeln. Wenn sein Mieter auf keine Mahnung reagiert und ihm auch sonst keine Erklärung für den Mietrückstand gibt, muss der Vermieter mit ernsten Zahlungsschwierigkeiten des Mieters und möglicherweise erheblichen Mietausfällen rechnen.

Sind zwei Monatsmieten nicht bezahlt, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges zu kündigen. Diese Kündigung muss schriftlich erfolgen. Sie muss begründet werden; der Vermieter muss genau angeben, in welcher Höhe und in welchen Monaten die Miete nicht gezahlt worden ist. Er muss dafür sorgen (und dies später auch beweisen können), dass der Mieter die Kündigung erhält. Empfehlenswert ist deshalb die Zustellung durch Boten oder durch Einwurf-Einschreiben.

Eine solche fristlose Kündigung ist das härteste Mittel, das das Gesetz anbietet. Mietverträge werden gewöhnlich nicht für einen kurzen Zeitraum geschlossen, sondern für viele Jahre. Ein Vertragsverhältnis, das auf einen langen Zeitraum angelegt ist, kann nur von gegenseitiger Vertragstreue getragen werden. Vermieter und Mieter müssen vertrauensvoll miteinander umgehen. Leistung und Gegenleistung müssen in einem gesunden Verhältnis stehen. Leistet nur noch der Vermieter dadurch, dass er Raum zur Verfügung stellt, erhält er dafür aber keine Miete als Gegenleistung, ist die Vertragsgrundlage zerstört. Von dem Vermieter kann nicht erwartet werden, ein solches Mietverhältnis fortzuführen.

Kündigung unwirksam bei Zahlung

Der Mieter wird, wenn er halbwegs realistisch ist, mit der fristlosen Kündigung gerechnet haben. Handelt es sich um eine Mietwohnung, also nicht um gewerbliche Räume, ist es für den Mieter noch nicht zu spät. Unser soziales Mietrecht, das dem sozialstaatlichen Gebot des Grundgesetzes folgt, schützt den Mieter noch ein letztes Mal: Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter die offenen Mieten nun doch noch zahlt oder wenn sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet.

Will also der Mieter in der Wohnung bleiben, muss er das fehlende Geld beschaffen. Das Gesetz lässt ihm dafür verhältnismäßig viel Zeit, nämlich spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches, heißt es in § 569 Abs. 3 BGB.

Was bedeutet dies? Es ist ein durchaus verbreiteter Irrtum, dass der säumige Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung vor die Tür gesetzt werden kann. Der Mieteranwalt sieht immer wieder Kündigungsschreiben, in denen der Vermieter ankündigt, er werde die Wohnung ausräumen und das Schloss austauschen. Schon diese Ankündigung ist unzulässig. Auch der säumige Mieter könnte sich gegen diese Besitzstörung beispielsweise mit einer einstweiligen Verfügung wehren. Der Vermieter muss, wenn der Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht freiwillig auszieht, Räumungsklage erheben.

Zeitfaktor zu Gunsten des Mieters

Erst wenn der Mieter von einem Gericht rechtskräftig zur Räumung verurteilt ist, hat er verloren und muss die Wohnung aufgeben. Ein solcher Prozess kann monatelang dauern. Geht er durch zwei Instanzen, ist auch mehr als ein Jahr möglich. Ist der Mieter nicht zahlungswillig oder -fähig, nutzt er während der gesamten Prozessdauer die Wohnung praktisch unentgeltlich. Eine Gegebenheit, die der beratende Anwalt keinem Vermieter nachvollziehbar erklären kann. Es ist ganz einfach der Zeitfaktor, der sich zu Gunsten des Mieters auswirkt.

Der Vermieter, der sich also mit mehreren Mahnungen Zeit lässt, dann erst zögerlich die fristlose Kündigung ausspricht und nochmals zögerlich Räumungsklage erhebt, subventioniert seinen säumigen Mieter länger als nötig. Wird die Räumungsklage eingereicht, stellt das Gericht sie dem Mieter zu. Mit der Zustellung ist der Räumungsanspruch rechtshängig. Mit diesem Tag beginnt die Zwei-Monats-Frist. Der Mieter, der wirklich in Not ist und die Miete nicht selbst aufbringen kann, hat die Möglichkeit, sich an das Amt für Wohnungssicherung zu wenden.

Das Gericht hat diese Stelle ohnehin von Amts wegen über die Räumungsklage unterrichtet. Der in Not geratene Mieter wird staatliche Hilfe erhalten, um seine Wohnung nicht zu verlieren: Der Vermieter erhält von dem Sozialamt oder dem Amt für Wohnungssicherung ein Schreiben, mit dem sich diese Stelle zur Zahlung der rückständigen Miete verpflichtet.

Ein solches Schreiben (mit nachfolgender Zahlung) oder die Zahlung der rückständigen Miete durch den Mieter selbst hat zur Folge, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Das Mietverhältnis wird fortgeführt. Nur wenn der Mieter innerhalb der nächsten zwei Jahre nochmals mit zwei Monatsmieten in Rückstand geraten sollte und der Vermieter deswegen wiederum die fristlose Kündigung ausspricht, ist es vorbei. In diesem Fall hilft auch die Zahlung des Rückstandes nicht. Dem Vermieter soll ein derart unzuverlässiger Mieter nun doch nicht zugemutet werden.

Zwei-Monats-Frist

Für einen Vermieter, der den säumigen Mieter loswerden will, bleibt die verspätete Mietezahlung innerhalb der Zwei-Monats-Frist ein Ärgernis. Auch er hat Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen und ist auf Mietzahlungen angewiesen. Er wird seinen Gläubigern nicht erklären können, dass der Mieter nicht gezahlt hat und deswegen auch die Heizölrechnung nicht bezahlt werden kann. Das interessiert den Heizöllieferanten nicht.

Der Vermieter wird daher auf die Idee kommen, den Mietvertrag nicht nur fristlos, sondern vorsorglich gleichzeitig auch fristgemäß wegen Zahlungsverzuges zu kündigen. Wird dann die fristlose Kündigung unwirksam, weil der Mieter innerhalb der Zwei-Monats-Frist zahlt, bleibt immer noch die fristgemäße Kündigung (nach neuem Mietrecht mit dreimonatiger Frist). Aber ist dies möglich, wird nicht auch diese fristgemäße Kündigung durch die nachträgliche Zahlung unwirksam? Das Gesetz beantwortet diese Frage nicht. In solchen Fällen ist der Bundesgerichtshof gefragt.

Die Vorinstanzen, Amtsgericht und Landgericht, waren der Meinung, die nachträgliche Zahlung des Mieters führe zur Unwirksamkeit auch der fristgemäßen Kündigung. Der Unterschied zwischen fristloser und fristgemäßer Kündigung besteht ja auch nur in drei Monaten, die die fristgemäße Kündigung später wirkt. Sonst haben beide Kündigungen die gleiche Folge: Sie beenden den Vertrag. Dann ist es auch nahe liegend, diese Folge nicht eintreten zu lassen, wenn der Mieter den Kündigungsgrund beseitigt.

Dem folgt der BGH nicht. In ihrem Urteil vom 16. Februar 2005 betonen die Karlsruher Richter die Unterschiede zwischen fristloser und fristgemäßer Kündigung. Eine fristgemäße ordentliche Kündigung setzt stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters voraus. Bei der fristlosen Kündigung ist demgegenüber nur Voraussetzung, dass zwei Mieten nicht gezahlt sind. Kann der Mieter sich auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit, beispielsweise infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen, kann ihm eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden: Wer unverschuldet zahlungsunfähig wird, kann nicht schuldhaft eine Pflicht verletzen. Einem solchen Mieter kann ­ so der BGH ­ nicht wegen rückständiger Mieten fristgemäß gekündigt werden.

Nicht so der »Miettourist« oder »Mietnomade«. Diese Begriffe werden benutzt für Mieter, deren erklärtes Ziel es von vornherein ist, keine Miete zu zahlen. Ein Phänomen, das immer mehr um sich greift. Den Mietern gelingt es, eine Wohnung anzumieten. Sie zahlen vielleicht auch noch die erste Monatsmiete oder die Mietkaution, dann aber gar nichts mehr.

Betrüger in Datenbanken

Sie wissen, dass Mahnungen, Kündigung und Räumungsklage sehr viel Zeit brauchen. Steht dann der Gerichtsvollzieher für eine Zwangsräumung vor der Tür, sind sie längst weg und haben die nächste Wohnung angemietet. Es gibt inzwischen Datenbanken, in denen solche Mieter gespeichert werden können (zum Beispiel www.vpaz.org).

Im Jahre 2003 betrugen die Mietschulden bei den Wohnungsunternehmen 757 Millionen Euro. Da kann es nicht verwundern, wenn nach Möglichkeiten gesucht wird, Mietverträge mit säumigen Mietern zu beenden. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 16. Februar 2005 einen neuen Weg geöffnet. Die Gerichte müssen damit umgehen und in jedem einzelnen Fall prüfen, ob die Mietschulden unverschuldet waren. Top

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