Kaufpreis schon im Vertrag aufteilen |
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18.05.2016 09:12 Uhr |
Von Doreen Rieck / Beim Kauf eines bebauten Grundstücks teilt sich der Gesamtkaufpreis auf das Gebäude sowie auf den Grund und Boden auf. Aber nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, kann steuermindernd abgeschrieben werden. Oftmals kommt es bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt.
Um die Finanzämter zu unterstützen, hat das Bundesfinanzministerium (BMF) eine standardisierte Arbeitshilfe zur Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grund und Boden entworfen. Damit soll eine qualifizierte Schätzung und eine einfachere Bestimmung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung möglich sein.
Da diese Arbeitshilfe möglichst viele Fälle abdecken soll, kommt sie nicht ohne Pauschalisierungen, Annahmen und Vereinfachungen aus. Daher bleiben etwa Ertragsgesichtspunkte unberücksichtigt, weil für die Bewertung des Gebäudes ausschließlich das Sachwertverfahren zugrunde gelegt wird. Da die Finanzämter die Arbeitshilfe oftmals kritiklos verwenden, entsteht oft Konfliktpotential.
Bei den BMF-Leitlinien handelt es sich nicht um eine Verwaltungsanweisung – somit sind die Finanzämter nicht zur Anwendung verpflichtet. Das bedeutet, dass die Aufteilung des Gesamtkaufpreises anhand der Arbeitshilfe in der Praxis durchaus widerlegt werden kann. Dafür bedarf es allerdings einer sachverständigen Begründung. »Sachverständig begründet« bedeutet jedoch nicht, dass zwingend ein Sachverständigengutachten für das Grundstück erstellt werden muss.
Denn die Kaufpreisaufteilung bezieht viele, wertbestimmende Parameter ein. Werden zum Beispiel der Bodenrichtwert, die Baukosten oder der Ausstattungsstandard abweichend beurteilt, kann der Immobilieneigentümer seine Argumente auch darauf stützen. Für den Bodenrichtwert kann etwa wegen baulicher Nutzung ein Umrechnungsfaktor erforderlich sein, den der zuständige Gutachterausschuss bereithält.
Bei den in der Arbeitshilfe hinterlegten Daten für die Baukosten handelt es sich um bundesweit gültige Durchschnittswerte. Unter Umständen muss ein Korrekturfaktor für die Baukosten erfasst werden, weil es regionale Unterschiede beim Lohniveau gibt oder topografisch bedingte höhere Baukosten entstehen.
Finanzamt ist gebunden
Ein guter Tipp ist, bereits beim Kauf eines bebauten Grundstücks im Kaufvertrag den Gesamtkaufpreis auf Gebäude und Grund und Boden aufzuteilen. Denn das Finanzamt ist zunächst an eine vertragliche Kaufpreisaufteilung gebunden. Eine Abweichung davon ist nur dann rechtmäßig, wenn die Kaufpreisaufteilung nur zum Schein getroffen wurde oder einen Gestaltungsmissbrauch darstellt. Dies hat der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Urteil bestätigt. /
