STEUERTIPP

Neues zum gewerblichen Grundstückshandel

Die Veräußerung von Grundstücken gehört grundsätzlich zum Bereich der privaten Vermögensverwaltung und unterliegt daher nicht der Besteuerung. Eine Ausnahme stellt § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) dar, welcher die Versteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften regelt (siehe PZ 3/2001). Außerdem sind Veräußerungen im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels zu versteuern.

Die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom Gewerbebetrieb wird anhand der Drei-Objekt-Grenze vorgenommen. Danach sind Veräußerungen von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren als gewerbliche Betätigung einzustufen. Allerdings muss in dieser Zeitspanne noch ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb beziehungsweise Fertigstellung des Objektes und dessen Veräußerung vorliegen.

Bei einem Zeitraum zwischen fünf und zehn Jahren müssen besondere Umstände hinzukommen, die die Annahme rechtfertigen, das betreffende Grundstück sei in Veräußerungsabsicht angeschafft worden. Hier ist das Finanzamt in der Nachweispflicht. Sind bebaute Grundstücke mindestens zehn Jahre durch Vermietung oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden, kann für diese Objekte ein gewerblicher Grundstückshandel nicht mehr angenommen werden.

Handel hat ungenehme Folgen

Liegen die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel vor, führt dies zur Gewerblichkeit aller - das heißt auch der ersten drei - Objektveräußerungen. Als Beginn eines solchen Handels ist der Zeitpunkt des ersten Grundstückserwerbs beziehungsweise die Fertigstellung des ersten Objektes anzusehen. Durch die Umqualifizierung zu gewerblichen Einkünften lösen alle Grundstücksveräußerungen Gewerbesteuer aus. Weitere unangenehme Folge ist die Zuordnung sämtlicher Objekte zum Umlaufvermögen. Da es keiner planmäßigen Abschreibung unterliegt, werden alle bis dahin geltend gemachten Abschreibungsbeträge rückgängig gemacht. Insbesondere wenn Sonderabschreibungen geltend gemacht wurden, hat dies erhebliche Auswirkungen.

Der gewerbliche Grundstückshandel hat die Gerichte in den letzten Jahren sehr stark beschäftigt. Auf einige neue Entscheidungen aus den letzten zwei Jahren sei hier verwiesen.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung fallen unter die Drei-Objekt-Grenze nur Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Durch Urteil vom 18. Mai 1999 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten darunter fallen. Durch einen Nichtanwendungserlass wies das Bundesfinanzministerium die Finanzämter daraufhin an, die Urteilsgrundsätze nicht anzuwenden. Mit einem weiteren Urteil vom 15. März 2000 hat ein anderer BFH-Senat das Urteil aber bestätigt (AZ X R 130/97). Die Finanzverwaltung muss nunmehr ihren Nichtanwendungserlass aufheben.

Eine weitere Entscheidung betrifft Grundstücke, die durch Erbfolge erworben werden. Dazu muss nach Auffassung der Finanzverwaltung die Besitzdauer des Rechtsvorgängers dem Erben wie eine eigene Besitzzeit zugerechnet werden. Im Zweifel führt daher die Veräußerung eines geerbten Objektes zum gewerblichen Grundstückshandel. Verwiesen wird dabei auf die oben erwähnte Entscheidung des BFH, wonach die Besitzzeit des Erblassers grundsätzlich nicht wie eine eigene Besitzzeit des veräußernden Erben zu werten ist. Da er das Grundstück nicht angeschafft hat, konnte er auch keine Veräußerungsabsicht gehabt haben. Und eben dies ist Voraussetzung für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Die Veräußerungsabsicht ist ein höchstpersönliches Merkmal und kann nicht vererbt werden.

Geerbte Objekte fallen also aus dem gewerblichen Grundstückshandel heraus. Offen bleibt indes, ob dies auch für geschenkte Objekt gilt.

Errichtung von Gebäuden

Der BFH hat darüber hinaus entschieden, dass die Errichtung eines Sechsfamilienhauses und dessen anschließende Veräußerung auch ohne Veräußerung weiterer Objekte bereits als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen ist. Gleiches gilt für den Ankauf von zwei Grundstücken, die Bebauung mit zwei Supermärkten und deren zeitnahe Veräußerung. Der Große Senat hat noch zu klären, ob auch die Errichtung und Veräußerung von bis zu drei Wohneinheiten zu gewerblichen Einkünften führt. Die Entscheidung wird in der Fachwelt mit Spannung erwartet. Jeder, der eine Veräußerung beabsichtigt, sollte auf Grund der Komplexität dieses Themas Rat bei seinem Steuerberater einholen.

Anschrift des Verfassers:
Reinhard Garbe, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
Hildesheimer Str.271
30519 Hannover

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