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Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden optimieren

03.12.2001
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STEUERTIPP

Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden optimieren

von Reinhard Garbe, Hannover

Aufwendungen können steuerlich abgezogen werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften dienen. Dieses steuerliche Grundprinzip führt bei einer Fremdfinanzierung von gemischt genutzten Grundstücken mangels ausreichender Gestaltung oft zum Verlust des Schuldzinsenabzugs als Werbungskosten oder Betriebsausgaben. Werden einige maßgebliche Gesichtspunkte beachtet, lässt sich dieser Verlust vermeiden.

Das soll an einem Beispiel verdeutlicht werden: Ein Bauherr baut auf seinem Grundstück ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen. Das Obergeschoss will er vermieten, in das Erdgeschoss will er selber einziehen. Die Herstellung kostet 500.000 DM, von denen jeweils 150.000 DM auf den Innenausbau der Wohnungen (Bodenbeläge, Badezimmereinrichtung, Türen et cetera) und die restlichen 200.000 DM auf den Rohbau und das Dach entfallen. Die Investition wird zur Hälfte aus Eigenmitteln und zur anderen Hälfte aus einem Darlehen finanziert. Dem Bauherrn wird die Darlehenssumme von 250.000 DM auf ein Konto überwiesen, auf welchem sich auch seine Eigenmittel befinden. Von diesem Konto bezahlt er nach und nach die Herstellungskosten. Für das Darlehen zahlt er jährlich 20.000 DM Zinsen.

Gestaltung bei Bau des Gebäudes

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) und der Auffassung der Finanzverwaltung wird im Beispielsfall das Darlehen hälftig für die selbst genutzte Wohnung und für die vermietete Wohnung verwendet. Die Aufteilung erfolgt anhand der Nutzflächenverhältnisse. Da nur die vermietete Wohnung der Einkunftserzielung dient, sind die Zinsen nur zur Hälfte abzugsfähig. Nur 10.000 DM können steuerlich geltend gemacht werden.

Hätte der Bauherr die vermietete Wohnung ganz fremd finanziert, hätte er den doppelten Betrag als Werbungskosten steuerlich geltend machen können. Da jedoch die Rechtsprechung eine rein gedankliche volle Zuweisung von Aufwendungen auf die vermietete Wohnung nicht zulässt, ist für den vollen Schuldzinsenabzug die tatsächliche Verwendung der Darlehensmittel erforderlich. Dies ist nicht nachweisbar, wenn die Bezahlung von einem Konto erfolgt, auf dem sich auch erhebliche Eigenmittel befinden.

Es empfiehlt sich daher, die Herstellungskosten der beiden Wohnungen von getrennten Baukonten zu bezahlen, wobei eines ausschließlich von dem aufgenommenen Darlehen gespeist wird. Für den Innenausbau der Wohnungen sollte sich ein Bauherr gesonderte Rechnungen ausstellen lassen und den Ausbau der Mietwohnung ausschließlich nur aus dem "Darlehens-Baukonto" bezahlen. Mit den restlichen Fremdmitteln bezahlt er in erster Linie Rechnungen, die den Rohbau und das Dach betreffen. Hierdurch werden insgesamt 250.000 DM der Mietwohnung fremd finanziert. Die vollen 20.000 DM Darlehenszinsen könnten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden.

Andere Gestaltung beim Kauf

Diese Gestaltung führt aber nach Auffassung der Finanzverwaltung nur bei der Herstellung zum Erfolg. Beim Kauf eines gemischt genutzten Gebäudes wäre eine Zuweisung von Eigen- und Darlehensmitteln auf die unterschiedlich genutzten Wohnungen nicht möglich. Denn beim Erwerb eines Gebäudes, so die Begründung, würde es sich zivilrechtlich um einen einheitlichen Kaufgegenstand handeln, für den auch nur ein einheitlicher Kaufpreis bezahlt wird. Daher sei es nicht möglich, den Kaufpreis aufzuteilen und damit einzelne Wohnungen ausschließlich fremd zu finanzieren.

Um dennoch die optimale steuerliche Berücksichtigung der Zinsen zu erreichen, müsste daher nach Auffassung der Finanzverwaltung der Verkäufer im Vorfeld das gemischt genutzte Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen (Bildung von so genanntem Teileigentum). Dann würden zivilrechtlich zwei verschiedene Einheiten erworben, deren Kaufpreise auch gesondert finanziert werden können. In Anlehnung an das obige Beispiel wäre bei Bezahlung der vermieteten (Eigentums-) Wohnung aus Darlehensmitteln ebenfalls der volle Werbungskostenabzug von 20.000 DM gesichert.

Ob diese Notwendigkeit weiterhin besteht, ist allerdings nach einer neueren Entscheidung des Finanzgerichts Münster fraglich geworden. Im Urteilsfall ließ das Gericht auch ohne Bildung von Teileigentum die direkte Zuordnung von Darlehensmitteln zu. Die Kläger hatten durch einheitlichen Kaufvertrag ein Zweifamilienhaus erworben, dessen Erdgeschoss vermietet wurde. Das Obergeschoss bewohnten sie selbst. Das Gericht anerkannte die direkte Zuordnung des Darlehns für den vermieteten Teil. Der volle Werbungskostenabzug der Schuldzinsen kann aber nur erreicht werden, wenn der nach dem Verhältnis der Wohnflächen ermittelte Kaufpreis nachweisbar durch ein gesondertes Darlehn bezahlt wird. Es sind daher gegebenenfalls zwei Darlehensverträge abzuschließen. Zu empfehlen ist weiter, die Darlehensvaluta auch auf zwei unterschiedliche Notaranderkonten überweisen zu lassen. Dann ist eine eindeutige Zuordnung möglich.

Gegen das Urteil des Finanzgerichts hat die Finanzverwaltung Revision eingelegt. Daher ist noch nicht abschließend geklärt, ob die gerade beschriebene Vorgehensweise tatsächlich für die volle Anerkennung des Werbungskostenabzugs ausreicht.

 

Anschrift des Verfassers:
Reinhard Garbe, Steuerberater
Treuhand Hannover GmbH, Stbges.
Hildesheimer Str.271
30519 Hannover
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