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Exakt aufteilen und Steuern sparen

30.08.2004  00:00 Uhr
Steuertipp

Exakt aufteilen und Steuern sparen

von Klaus-Martin Prang, Hannover

Bei der Anschaffung oder beim Bau von Gebäuden, die teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden und teilweise fremd vermietet sind, sollte erreicht werden, die Schuldzinsen steuerlich dem vermieteten Teil zuzuordnen. Die Finanzverwaltung hat aufgrund neuerer Urteile des Bundesfinanzhofes ihre eher einschränkende Auffassung geändert und die Problematik in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums neu aufbereitet.

Danach kann durch exakte Aufteilung und daraus abgeleitete getrennte Bezahlung (Fremdmittel für vermieteten Gebäudeteil, Eigenmittel für eigengenutzten Gebäudeteil) der volle Schuldzinsenabzug erreicht werden. Im Schreiben des Ministeriums ist folgendes festgelegt:

Bei Anschaffung gilt: Einer angemessenen Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag wird gefolgt. Ohne Regelung im Kaufvertrag wird eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen vorgenommen.

Herstellungskosten, die einen bestimmten Gebäudeteil betreffen (zum Beispiel Bodenbeläge, Sanitärinstallation et cetera), sind diesem Gebäudeteil gesondert zuzuordnen. Diese Aufwendungen müssen Sie entweder gesondert abrechnen oder durch eine Aufstellung gesondert ausweisen. Herstellungskosten, die das gesamte Gebäude betreffen (zum Beispiel Rohbau, Dacheindeckung) sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zuzuordnen. Diese Aufwendungen können einheitlich abgerechnet und brauchen nicht gesondert ausgewiesen werden.

Neben der Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu den einzelnen Gebäudeteilen ist für den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten/Betriebsausgaben notwendig, dass ein wirtschaftlicher Zusammenhang der Schuldzinsen mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten/eigenbetrieblichen Gebäudeteil besteht.

Ein wirtschaftlicher Zusammenhang liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten/eigenbetrieblichen Gebäudeteil auch tatsächlich mit den dafür bestimmten Geldmitteln bezahlt werden. Steuerlich optimal ist, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den selbst genutzten Gebäudeteil vorrangig mit Eigenmitteln und für den vermieteten/eigenbetrieblichen Teil mit Fremdmitteln bezahlt werden.

In Anschaffungsfällen ist dieses erfüllt, wenn die Anschaffungskosten für den vermieteten/eigenbetrieblichen Gebäudeteil mittels eines eigenständigen Darlehens auf ein Notaranderkonto überwiesen werden und der Notar den gesamten Kaufpreis vom Notaranderkonto auskehrt.

In Herstellungsfällen geht die Finanzverwaltung von einem wirtschaftlichen Zusammenhang aus, wenn ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausgestattet wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten/eigenbetrieblichen Gebäudeteil zu Lasten dieses Kontos gezahlt werden. Werden die Aufteilungen und die getrennte Bezahlung nicht vorgenommen, erfolgt die Aufteilung quotal. Dies kann einen geringeren Schuldzinsenabzug zur Folge haben.

Die obigen Ausführungen haben wir in den nachfolgenden Tabellen zusammengefasst:

 

1. Schritt: Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu den einzelnen Gebäudeteilen

AnschaffungskostenHerstellungskosten
  • Aufteilung im notariellen Kaufvertrag
  • ansonsten Zuordnung nach Wohn- und Nutzflächen
  1. für bestimmten Gebäudeteil
    gesonderte Zuordnung durch Aufstellung
  2. für gesamtes Gebäude
    Zuordnung nach Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen

 

2. Schritt: Wirtschaftlicher Zusammenhang durch Bezahlung mit den für die einzelnen Gebäudeteile bestimmten Geldmitteln

AnschaffungskostenHerstellungskosten
  • Überweisung auf Notaranderkonto mittels eines eigenständigen Darlehens für den vermieteten/eigenbetrieblichen Gebäudeteil
  • für vermieteten/eigenbetrieblichen Teil Bezahlung von einem extra Baukonto, welches mit dafür bestimmten Darlehensmitteln ausgestattet wurde
  • bei einheitlicher Finanzierung Aufteilung der Schuldzinsen nach dem Verhältnis der den einzelnen Gebäudeteilen zugeordneten Herstellungskosten
  • wenn keine Zuordnung der Herstellungskosten erfolgt, sind Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen aufzuteilen

 

Anschrift des Verfassers:
Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
Treuhand-Hannover GmbH, StBG
Hildesheimer Str. 271
30519 Hannover
steuertipp@treuhand-hannover.de
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