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Gestaltungsspielraum bei Vermietung an Angehörige

12.05.2003
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Steuertipp

Gestaltungsspielraum bei Vermietung an Angehörige

von Klaus-Martin Prang, Hannover

Vermietet jemand sein Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern, so kann er gegebenenfalls anfallende Verluste aus der Vermietungstätigkeit steuermindernd geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn er selbst das Haus der Eltern unentgeltlich zu Wohnzwecken nutzt. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt in einem aktuellen Urteil entschieden.

Im Streitfall waren die Eltern des Klägers Eigentümer eines Wohngrundstückes, welches sie bis 1994 selbst nutzten. Im Jahr 1994 erwarb der Kläger das Nachbargrundstück und vermietete es sodann an seine Eltern. Der Mietvertrag, insbesondere der Mietzins von 2500 DM/Monat ohne Nebenkosten, entsprach dem unter Fremden üblichen. Gleichzeitig überließen die Eltern dem Sohn ihr eigenes Haus unentgeltlich als Wohnung.

Im Streitjahr erzielte der Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung von rund 89.000 DM. Das Finanzamt wollte diesen Verlust nicht zur Verrechnung mit anderen Einkünften des Klägers zulassen. Es war der Auffassung, dass es sich in dem vorliegenden Sachverhalt um einen Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten handelte. Ein fremder Dritter würde eine rechtliche Gestaltung, die ihn allein zur Zahlung von Miete ohne die Möglichkeit einer eigenen Einkunftserzielung verpflichtet, nicht einsehen - so die Argumentation der Finanzverwaltung. Der Verzicht der Eltern auf eigene Mieteinnahmen sei allein dem Bereich der privaten Lebensführung zuzuordnen. Auch die Klage vor dem Finanzgericht hatte keinen Erfolg. Im Revisionsverfahren gab der BFH dem Kläger Recht und ließ die geltend gemachten Verluste in voller Höhe zum Abzug zu.

Zu üblichen Bedingungen

Nach Ansicht der Richter ist eine derartige Gestaltung nicht rechtsmissbräuchlich. Der BFH hob zunächst hervor, dass die Mietbedingungen, zu denen der Kläger das Haus an seine Eltern vermietet hatte, dem entsprachen, was unter Fremden üblich war. Der Kläger habe damit keine unangemessene Gestaltung gewählt. Dagegen spreche schon, dass es für die Frage eines Gestaltungsmissbrauchs nicht auf das Verhalten der Eltern bei der unentgeltlichen Überlassung ihres Hauses ankomme. Maßgeblich sei vielmehr, ob die streitige Überlassung des vom Kläger erworbenen Nachbarhauses zur tatsächlichen Nutzung durch seine Eltern in anderer Form als durch entgeltlichen Mietvertrag hätte gestaltet werden müssen. Dies sei nicht der Fall - so die Münchner Richter. Der Kläger wäre nicht verpflichtet gewesen, seinen - nicht unterhaltsbedürftigen - Eltern das Haus ebenfalls unentgeltlich zu überlassen. Die Entgeltlichkeit der Hausüberlassung an die Eltern sei im übrigen nicht nach den Grundsätzen der BFH-Rechtsprechung zu so genannten „Überkreuzvermietungen" als rechtsmissbräuchlich anzusehen.

Nach dieser Rechtsprechung sind wechselseitige Vermietungen rechtsmissbräuchlich, wenn sie allenfalls geringfügig unterschiedliche Wohnungen betreffen, die von zwei Personen angeschafft werden, um sie sogleich wieder („über Kreuz") dem jeweils anderen zu vermieten.

Eine solche Gestaltung diene regelmäßig dem Zweck, zum Beispiel Schuldzinsen als Werbungskosten gelten zu machen, was bei der Eigennutzung der angeschafften Wohnung nicht möglich sei. Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall - so der BFH - ersichtlich nicht vor, weil für das vom Kläger tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Haus der Eltern keine Werbungskosten geltend gemacht werden.

Abschließend stellt der BFH fest, dass die unentgeltliche Nutzungsüberlassung der Eltern an ihren Sohn im übrigen nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen werden kann, da es Eltern freisteht, ihren Kindern Vermögensgegenstände unentgeltlich zur Nutzung zu überlassen.

 

  • Aktenzeichen des BFH - IX R 5/00 - Urteil vom 14. Januar 2003

 

Anschrift des Verfassers:
Dipl. Kfm. Dr. Klaus-Martin Prang, Steuerberater
Treuhand-Hannover GmbH, StBG
Hildesheimer Straße 271
30519 Hannover
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