Pharmazeutische Zeitung online

Steuern auf den Verkauf von Grundstücken

09.11.1998  00:00 Uhr

-Wirtschaft & Handel

Govi-Verlag

Steuern auf den Verkauf von Grundstücken
Steuertip

Bei der Veräußerung von privatem Grundbesitz stellt sich aufgrund einer Besonderheit des deutschen Steuerrechts immer wieder die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Wird mit Gewinn Grundbesitz aus dem Privatvermögen veräußert, besteht keine Steuerpflicht - abgesehen von zwei Ausnahmen. Dies könnte sich aufgrund der neuen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) und den Absichten der neuen Bundesregierung ändern.

Die Veräußerung aus Privatvermögen ist bislang nur steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Verkauf eines Grundstücks lediglich zwei Jahre liegen, es sich also um ein Spekulationsgeschäft gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) handelt, oder wenn sie im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels erfolgt.

Drei-Objekt-Grenze in Gefahr

Treten besondere Umstände bei der Veräußerung privaten Grundbesitzes hinzu, wird von Finanzverwaltung und Rechtsprechung ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen und es kommt zur Steuerpflicht. Dies ist etwa der Fall, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert wurden. Sind es nur drei, wurde aus Rechtssicherheitsgründen ein solcher Tatbestand nicht angenommen und die Veräußerung konnte steuerfrei erfolgen.

In den Drei-Objekte-Bereich werden nur Grundstücke einbezogen, die in Veräußerungsabsicht erworben wurden. Entscheidendes Indiz hierfür ist, daß sich das Grundstück nicht mehr als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befunden hat. War es länger im Privatvermögen, kann es auch steuerfrei veräußert werden. Unter die Drei-Objekt-Grenze fallen eindeutig Einfamilien-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Ob dies jedoch für Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzte Gebäude gilt, war immer wieder umstritten. In Frage gestellt wurde, ob sie lediglich ein Objekt darstellen.

Durch zwei Entscheidungen des zehnten BFH-Senats hat sich die Rechtslage erheblich verschärft. Die Drei-Objekt-Grenze könnte dadurch erschüttert werden. Er entschied, auch bei der Veräußerung von weniger als drei Objekten könne gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden, und zwar dann, wenn bei der Errichtung von Wohnobjekten in - zumindest bedingter - Veräußerungsabsicht die entwickelte Tätigkeit beim Verkauf dem Bild eines Bauunternehmers oder Bauträgers entspreche. Dies sei der Fall, wenn ein Grundstück erworben, vom Veräußerer erschlossen, bebaut und anschließend wieder an Dritte verkauft wird.

Da der zehnte Senat mit dieser Auffassung von der ständigen BFH-Rechtsprechung abweicht, wurde der Große Senat (GrS) zur Entscheidung angerufen. Solange sie aussteht, gilt die neue Rechtsprechung zwar nicht, sie könnte jedoch auf alle Fälle angewendet werden, die zur Zeit noch nicht entschieden sind. Auch sollte sie bezüglich gewerblichen Grundstückshandels schon heute beachtet werden.

Besteuerung wird zunehmen

Der zehnte Senat hat auch dieses entschieden: Die Errichtung und Veräußerung eines Großobjekts führt unabhängig von der Drei-Objekt-Grenze zur Steuerpflicht. Im Entscheidungsfall handelte es sich um ein Sechs-Familienhaus, das nach dem Bau in einem Zug an einen Käufer überging. Der Beschluß fiel, obwohl bisher angenommen wurde, mangels mehrfacher Veräußerung sei ein gewerblicher Grundstückshandel abzulehnen.

Die Rechtsprechung des zehnten Senats zeigt eindeutig die Tendenz auf, erzielte Gewinne durch Grundstücksverkauf vermehrt zur Besteuerung heranzuziehen. In diesem Licht ist auch die Absicht der neuen Bundesregierung zu sehen, die Spekulationsfrist für Geschäfte mit Grundbesitz von zwei auf zehn Jahre zu verlängern. Dies dürfte mit der nächsten Steueränderung 1999 in die Tat umgesetzt werden.

PZ-Artikel von Reinhard Garbe Hannover
Top

© 1997 GOVI-Verlag
E-Mail:
redaktion@govi.de

Mehr von Avoxa